マンション購入全般のブログ記事

マンションは一般に、人気のある名前のよく知られた住宅地ほど、価格が強気に設定されています。

そのような物件は、価格帯でみても、通常はとても手が出ないところですね。

しかし、そのような有名住宅地界隈のすぐ隣の駅に位置する物件などを探してみると、一段相場が下がっていることもあって、意外に狙い目の物件を見つけることができます。

なぜ中小の不動産会社を狙うのか

そもそも、「電車の特急や急行が止まらないから」といったような理由だけで、相場が一段下がっているとしたなら、これは住んでいて実際に感じる不便がごくわずかにとどまるでしょうから、狙わない手はありません。

では、そのような物件を、どこで探せばいいのでしょうか。

これは、実は中小の不動産会社が狙い目となります。

現在、大手の不動産会社は、全体に業績が好調となっていますが、地元密着型の中小不動産会社が扱うような小規模の物件は、売れ行きが不振のところも、かなり多くなっています。

不動産会社の宿命として、市況、すなわちマンションの売れ行きが不振であっても、会社が活動を続け生き残っていくためには、絶えず新しい物件を仕入れながら、常に一定量の在庫を仕入れ、供給していかざるを得ません。

そのため、それら中小の不動産会社は、売れ行き不振の物件については多少の値引きをしてもなんとか在庫を処分してしまいたい...という気持ちを常に抱えながら、営業しているものです。

したがって、そのようなやや人気薄の物件については、値引き交渉もぐっとやりやすい状況となっているのです。

加えて、そのような中小不動産会社の中には、会社の規模は小さくても、街の利便性や住民の質などについて比較的精度の高い地元の情報を持ち、「地元密着型の不動産屋さん」として、長い年月に渡って営業を続けているところも、少なくありません。


したがって、狙いをつけた中小不動産会社の分譲実績などを調べ、それらの住宅やマンションを訪ねてみて、そこの住み心地や分譲した業者の評判などについて実際に住んでいる方からヒアリングしてみるのも、リアルな情報入手という観点からは、よい方法です。


そのように、生きた情報をこまめに探すことで、人気物件のそばにあることから将来的・潜在的には注目が集まりやすい地域にありながらも、現在は人気薄にとどまっている物件の中から、良質なお買い得物件を探すことのできる可能性が、ぐっと高まってくるのです。

マンション購入の鉄則の一つですが、「そのマンションだけを見ていてはダメ」です。

これは新築マンションにおいても、中古マンション購入においても同様です。

問題は、購入するマンションだけではない

たとえば、自分が購入を予定する部屋は「眺望が良い」という触れ込みだったが、隣に空き地があり、自分の入居後にそこに自分のマンションよりさらに高層のビルが建ち、日光がすっかりさえぎられるだけでなく、隣から丸見えの状態となったために、日中の多くの時間をカーテンを閉めたまま過ごす羽目になった。


このような話は、日常茶飯事です。

その他にも、日中は静かだと思っていた道路において、夜間の交通量が激増する地域であったことから、深夜の騒音で、耐え難く眠りを妨げられるとか、エントランスが地盤より低いために、豪雨発生時に一階部分が水浸しにあった、などといった話もあります。


販売する不動産会社は、マンションそのものについては現況、そして近い将来の事実関係についてはつつみ隠さず話したとしても、当然ながら商売でもあるために、顧客の不安感をいたずらにあおる懸念のある「あるいは起こる可能性のある問題」については、後日説明責任が発生しそうな大きな問題などを除いて、まず自分のほうからは、積極的に説明はしてこないものです。

自ら現地に出向き、納得いくまで調べる

したがって自衛策としては、マンション購入のメドをつけた物件において、まずは自分が現地に出かけることが必要です。


近隣のマンションを自分の入居マンションに見立てて様子を探ってみたり、近所の人に住みやすさなどの話を聞いてみたり、朝昼夜、晴天の日と雨の日と、時間や気象条件の異なるタイミングで出かけたり、あるいは周辺の商店街の状況をチェックしてみます。

すなわち、何度も通い詰めるぐらい、調査のために時間を費やす覚悟が必要になります。

用意周到な準備と細心の注意、そして想像力を駆使する

とりわけ、まったく土地勘の無いところの物件を購入する場合などは、それぐらいの慎重さがあってはじめて、ほぼ満足のいく物件購入ができるものと、気を引きしめてかかるようにしましょう。


一生に一、二度しか経験しないであろう、何千万、あるいは億単位の商品「実物を見ずに」買うという行為の重大さをあらためて深く心に刻み、考えられる限り用意周到に、臆病なくらいに用心深く、さらには大胆に想像力の翼を広げ、マンション購入という人生の一大事業にとりかかっていただきたいものです。

世間一般で、いまや常識的に語られているのが、「現在は低金利だが、今後金利上昇が予想されるため、長期固定のローンを組みましょう」とか、「生涯トータルの金利を節約するため、できるときにはドンドン、繰上返済をしましょう」という類の、アドバイスです。


金融機関をみても、最初のおトク感を打ち出すため、当初の数年間は固定金利が適用される住宅ローン商品を力を入れて販売する傾向も、いまだに健在のようです。


しかし、ここは見落としがちなことではありますが、私たちにとって住宅ローンが人生最大の負債になる可能性は、確かにあるものの、「私たちにとっての、収入や資産、そして負債の増加や減少は、なにも住宅ローンだけで発生するものではない」という当たり前の事実を、もう一度よく心に刻んでおきたいものです。

金利上昇時、住宅ローン金利だけが上がるわけではない

たとえば、預貯金の低金利も続いていることから、いまや投資信託などの金融商品で資金運用をされている方も、多いことでしょう。


かりにこの先、金利が上がったとした場合、住宅ローンの金利支払額も確かに増えるかもしれませんが、その一方で、これらの金融商品からの運用益もまた、増加するはずです。


こうなると（税金などの問題を除いて話を単純化すれば）、もし金利上昇により生じた「保有投資信託の運用益の増加」が、「住宅ローン金利の支払額の増加」を上回る場合は、この投資信託商品を解約して住宅ローンの繰上返済にまわす方が、「絶対に得である」とは、誰も言い切ることができないはずです。

それはそのケース、その実行時期において、計算し両者を比較してみて、はじめてわかる話だからです。

セールス側の「金利動向」のあやふや加減

たいていの場合、住宅ローンを販売する金融機関の側は、あくまで「現時点における」金利動向などから、その住宅ローンだけに絞って、固定金利や繰上返済による節約額の試算をしているケースが多いはずです。


それ以外の変動要因、すなわちあなたの他の保有資産や負債、収入の増減などについては、住宅ローン返済期間となる数十年の間においてそれらがどう変わり、住宅ローン金利の影響と足し合わせた場合のトータル損益予測がどう変わっていくかなど一切お構いなしに、ただ自分がセールスしたい商品だけにフォーカスして「これだけお得ですよ」と売り込んできていることに、注意するべきです。

住宅ローン支払額試算は、仮定・条件の上にのみ成り立つ<

本当のところ、今後数十年の社会予測が、しょせんは当たり外れの世界であることと同様に、長期固定金利による借り入れや繰上返済が絶対に得なのかどうかは、節約額をシミュレーションして提示している金融機関の側だって、しょせんわかるはずもない、仮定や条件を数多く設定して逃げ道をたくさん確保した上での「予想」をするので、精一杯なのです。


（そういえば、金融機関が提示する節約シミュレーション表にはいつも、「あくまでも現段階における条件から試算した仮定であり、節約できる金額を保証したものではありません」とかなんとか、但し書きが小さく下のほうに、書いてあったりしますよね...）


このようなシミュレーション表を持参した営業マンには、「いったいどういう仮定・条件を置いてこんな数字を持ってきたのですか？」と議論に巻き込んでみるのも、あるいは一興かもしれません。


会社のパソコンでササッと適当な数字を入力しただけの営業マンも、あるいは多いかもしれませんから（笑）。

住宅ローンに関する書籍や記事は世間にあふれていますが、そのほとんどが、やれ変動金利だ固定金利だ、やれ月々の返済額がいつからいくらくらい跳ね上がりそうだ...、といった内容になっています。

そして、もっぱら「住宅ローン」と「金利の種類と利率」、そして「返済期間」に絞ったシミュレーションを提示して、話を展開しているようです。


しかし実際問題、その住宅ローンを検討するあなたの側としては、「家計」という名のたったひとつの財布に出入りするお金を考えてみると、考慮すべき要素はなにも、住宅ローンだけではないはずですよね。


ここに、「住宅ローンにおける損得」を語るうえでの、落とし穴があるのです。

長期固定金利や繰上返済が、誰にとっても得なはずがない

しみじみ考えてみると、不思議なことではあります。


その住宅ローンを固定金利で運用したり、あるいは繰上返済をしたりしたら「数十年後にいくら得をする」などと、自信満々に千円単位で数字を出しておきながら、それでは数十年後の人生において、「その住宅ローンの損得を含めてプラスマイナスし、トータルでいくらの損得となるか」については、彼らはまったく算出することができないのですから。


そんなことは当たり前だろうと、思われますか。

しかしそんなことを言ったら、数十年後の金利動向まで予想して、長期固定の住宅ローン利用でいくら得をするとか、繰上返済でこれだけ得をするとか、自信満々に節約額をはじきだして紙に書いてあなたのところに持参してくる行為それ自体が、大変に不思議な話だと思われませんか。


それに、「あなたの固有の生活」という面から見ても、手元のキャッシュを乏しくしてまで繰上返済をすることが果たして賢明なことなのかどうか、すくなくともあなた自身、よく考えてみる必要がありそうです。


たとえば、手元にあった現金百万円を、住宅ローンの繰上返済に回してしまった後に思わぬケガをして、治療費や職場復帰まで時間がかかったために生活費の出費が増え、やむなく、新たに金利十数％の消費者ローンを借り入れた。


こういった場合、最終的に支払った金利と節約した金利をプラスマイナスした時の損得という意味では、住宅ローンの繰上返済を行わずに、手元にあった100万円のキャッシュを活用していたほうが、トータルでみた場合はよかった、ともいえるのではないでしょうか？


つまり、「ローンを抱えているが、一方で手元に資金がある」ということは、「ローンは無いが、手元に資金もない」ということよりもつねに良いのだとは決していえない、ケースバイケースだということです。

借入イコール悪、早期返済イコール善、的な発想に、ひょっとして凝り固まっていませんか？


「住宅ローンは長期固定金利や繰上返済が、変動金利や繰上返済ナシの場合に比べて絶対にお得である」、などという話はしょせん「一定の仮定の下で」という話であり、返済後に勘定を締めてみてはじめて、トータルでみた勘定の損得がはっきりする話なのです。

住宅ローンと保険、セールスの類似点

その意味では、保険のセールスと似たところがあります。


保険をセールスする側は、いざというときに高額の治療費がかかるので補償範囲の広い保険に入っていた方が安心だといって、高額の保険商品を勧めてきます。

しかし、保険加入などせずにそのお金を金融商品などで運用し、いざというときの治療費はそのお金を取り崩して支払う。


このほうが、起こるか起こらないかわからない高額治療のために保険会社に生涯にわたって支払う保険料の総額と比べて、ずっと負担も軽く、いざという時の対応だって保険請求に比べて全然早かったというケースだって、現実には多いのです。


まして、保険会社の場合、最近は悪評高い「不払いリスク」だってありますからね。
自分のお金なら、その心配もナシです。


「そもそも健康保険で７割くらいカバーされているから、それ以上は自己資金でやる、それ以外の保険は不要」という考え方が、本当に「人生で損となる考え方」と言い切れるものでしょうか？


数十年間大きなケガも病気もしなかった場合（現実にはこちらが多数派です）は、保険料に消えていたはずのお金が手元に多く現金として残っているわけですから、このほうが「結果的には、ずっとお得だった」ことになりませんか？


得か損かは、その人の置かれた状況次第、いつどの時点で見るかによって、しょせんはまるっきり変わってくる話だ、とも言えませんでしょうか。

断定的な住宅ローン情報は、自分のケースに照らして冷静な判断を

少しばかり、話がそれましたね。


先のことはわからないから何も準備しなくてよい、どちらでもよい、と言いたいわけではありませんので、誤解なきよう。


巷にあふれる「住宅ローン金利をめぐる損得にかかわる情報」は、しょせんはあやふやな先々の仮定にもとづいた、しかも住宅ローンそのものの動きしかみていないものが大部分であることを冷静に認識した上で、「こと、我が家の経済状況においてはどうなるのか」をきちんとみつめ、まどわされず判断していくことが大切だ、と言いたいのです。


いずれにせよ、あなたの家計の事情など何も知らない第三者が、長期固定金利や繰上返済が「絶対にお得である」などと言い切って、自信満々にその手の住宅ローン商品を推してくる場合には、多少は眉にツバをつけて聞いておいた方がよいでしょう。

デフレ基調の経済環境下、景気回復のきざしもなかなか見られないままに、企業業績の悪化が進んでいます。

サラリーマンにとっては、安定的な雇用と長期的な給与上昇を見込んだ住宅ローン計画をたてることが難しい不透明な時代がしばらく続きそうです。


マンション市況が低迷する現在、「いまこそ新築・中古マンションの買い時」とばかりに物件探しに余念のない方もいるでしょうが、「このような環境下で住宅ローンを組むことのリスク」を、よく踏まえて対応することが大事です。


また、現在住宅ローンを利用中の方も、今後の状況変化に備え、いまできることはなるべく前倒しで処理する姿勢を持つようにしたいものです。


資金計画は、最初からネガティブな状況を想定して立てる


まずは、現在の状況がこの先何十年も安定して変わらない、所与のものとばかりに楽観視する姿勢を最初から捨てて、ネガティブな条件をさまざまに設定しながら、資金計画や返済計画をあれこれシミュレートしてみることです。

万一の勤務先の倒産、あるいは自らが減給やリストラにあったときのことなどを想定しつつ、できるだけ保守的な支払計画にもとづいて、住宅ローンを組むことです。


不動産競売流通協会の集計によると、2009年4～9月の半年間で、全国の競売にかけられた一戸建ての数は前年同期比57.3%、同じくマンションにいたっては22.3％も増加したとのことです。

・０９年度上期、住宅競売４６％増　「ローン難民」拡大 （47NEWS）


購入時の資金計画が中途で行き詰まり、金融機関から競売を申し立てられるに至ったケースが、全国的に急ピッチで増えつつある実情が読みとれます。


最初の3～10年くらいを固定金利で据え置いてその後は変動金利に移行する、いわゆる「固定金利特約型」の住宅ローンを利用している方も、いまや相当数に達しています。

しかし、すでにこれ以上下がりようがないほどの低金利が続いている現在、中長期的にみての金利上昇はもはや必至と言えます。


むろん、市場の金利上昇がストレートに返済額アップに跳ね返るとは限りませんが、給料やボーナスの増加が見込めないなかで、月々の返済額が購入時から大きくアップする危険性は、住宅ローン借り入れの瞬間から常について回ることになります。


住宅ローンの借り換えは、まず今の借入先の金融機関に相談する


すでに借り入れている方にとっては、（1）可能なタイミングをとらえてこまめに増額返済を行っていく（2）今よりも支払条件の有利な住宅ローンに借り換える、などが、とり得る対策として考えられます。

（1）の手段によって返済期間を短くしたり、将来の金利上昇リスクをある程軽減することができるわけです。


ただし（2）の借り換えについては必ず、現在の借り入れ先である金融機関に真っ先に相談するようにしましょう。

いまの借入先と交渉することで支払条件の変更に応じてもらえる可能性も（特に今の時期は）十分にあるでしょうし、また当てにしていた借り換え先の審査に落ちるリスクもあるためです。


加えて、借り換え時には一般に、抵当権の設定・抹消にかかる事務手数料や、登録免許税・保証料などの諸費用が数十万円程度発生します。

苦労して金利の低い銀行へと借り換えをしたにもかかわらず、後で計算してみたら、当初思っていたほどには月々の返済額が軽減されていなかった…といった事例もあります。

このようにトータルでみた場合、借り換えが必ずしもベストではないケースもあり得ることから、実行前には慎重な比較および検討が必要です。


さて、ご存じのとおりすでに2009年12月から、「中小企業金融円滑化法（いわゆる返済猶予法）」が施行されています。

同法は中小企業のみならず、住宅ローンを抱えている個人も対象となっています。

・返済猶予法が成立　中小企業などを支援 （47NEWS）


返済の負担軽減の相談を受けた場合、返済条件の見直しにできる限り応じるよう金融機関に求めることを内容とするものです。


しかしこれは努力義務であるため、金融機関としては返済期間の延長、ないしは月々の返済額見直しに応じられる場合に応じるというのが現実的対応になるだろう、といった声が強いようです。

したがって債務不履行に陥る前に早めに相談することで、借入れ先の金融機関としても住宅ローンの確実な回収をはかる観点から、それなりの対応策をとってくれるはずです。

現に、住宅ローン返済の相談窓口を特設した金融機関も、この秋から徐々に増えてきています。


住宅ローンの返済期間を延長することの意味を考える


ただし金融機関が交渉に応じてくれて、その結果返済期間が延長されたとしても、金利そのものが変わらない以上、トータルの支払額は最終的には増えていくことをよく念頭に置いておく必要があります。

あくまで当面の資金繰りを一時的に楽にするための応急措置にすぎないことを、強く意識しておくことが大事です。


また、これから新規に住宅ローンを組む予定の方は、上で述べたとおりいくつかのネガティブな状況をシミュレーションしたうえで計画を組み、増額返済ができるチャンスが到来した場合は、必ず返済していくようにしたいものです。

途中で借り替えや返済条件の変更をできるだけしなくて済むよう、あらかじめ保守的な返済計画を設計するということです。


住宅ローンといっても種類も多いし、身内で調べるにしてもちょっと手に余る･･･というならば、住宅ローンの専門家である「モーゲージプランナー」に相談し、場合によっては支払いプランまで組んでもらうというのも一法です。

・日本モーゲージプランナーズ協会


最初に多少の相談料を支払うことになっても、金融機関から独立した立場で活動する彼ら住宅ローン専門家のアドバイスを聞くことにより、それ相応の費用対効果を期待できるはずです。

マンション販売業者は、新築マンション購入がやりやすいよう、修繕積立金を安く設定する傾向があります。


「長期修繕計画」を何年先まで立てるかによっても、程度の深刻さはかわってきますが、いつの日か大規模修繕の必要が現実的に検討されるときに、「修繕積立金の積み立て不足」問題のかたちをとって、居住者の前に現れることになります。


通常の管理費については、あまり高く設定すると目立ちますし、第一そうすると真っ先に、金額引き下げの対象にされてしまいます。

加えて、最近は購入側もよく勉強していることから、とりわけ中古マンションでは、現状では全般的にはそう無茶な管理費の設定はなされていないようです。


また実際問題として、管理費で利益をあげている管理会社はあまり無いようです（しかし新築マンションの管理費は、いまだ最初から高い設定をしてくる会社もありますので、管理費の削減余地がないかどうかについては、やはり注意する必要があります）。


しかしながら「修繕積立金」については、いざ大規模修繕が現実的な視野に入ってくると、まるでころあいを見計らったからのように、管理会社から修繕積立金の大幅な値上げ提案が出され、突然の展開に住民が面食らう...といった事例も、現実にそこかしこで起きているのです。

入居時には、必ず「長期修繕計画」の存在をチェックする

マンション購入時には、販売業者から計画期間が２０～３０年の「長期修繕計画書」を提示されるはずですが、その中においては外壁塗装や給排水工事の時期やその見積費用なども、示されています。


このとき、長期修繕計画に従って、入居後何年目ごとにどれくらいの割合で、修繕積立金の改定を行う予定かを記した、「将来的な修繕積立て金額の推移」の箇所をよく確認し、数年後の金額改定による増加について、それなりの精神的な備えをしておかないと、いざ値上げ提案を実際につきつけられたときに、驚くことになります。

「修繕積立金」の将来的変動と、管理会社の利益確保

この将来的な修繕積立て金額の値上げ計画が妥当なものかどうかは所有者の総意、すなわち実際には管理組合がチェックしていくことになるわけですが、この値上げ計画の前提は、あくまで入居時の状況に照らして、将来を予測したひとつの目安にすぎないことは、まず気をつけておく必要があります。


その後の物価水準の変動や、地震によるひび割れなど思わぬ修繕箇所の発生・増加なども、長い年月には、高い確率で起こりうることからして、入居後には一定の期間ごとに、管理組合としてその適正さを見直していく必要が生じます。


このときに注意したいのは、管理会社が提示する修繕計画の工事費そのものが、すでに高い水準で設定されている可能性もあることです。

通常、管理会社は清掃・設備保守・水道料金などの収納業務をトータルで請け負っているため、元請けとしてグループ会社や外部業者にさらに発注する段階で、途中で中抜きをして利益を確保します。


この中抜きをもっとも大きくやりやすいのがこの修繕費部分といわれており、なかでも大規模修繕時に、元請けとして工事発注することに、ウマミが多くあるといわれています。

管理会社まかせにせず、第三者となる専門家の意見や相見積りを活用

専門知識に乏しい管理組合の側は、管理会社の説明にどうしても引きづられやすいものです。


2001年に制定された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によっり、管理会社側に収支状況の報告・管理組合の会計に関わる帳簿管理などの「事務管理業務」が定められたため、管理会社の業務に関わる収支チェックをすること自体は、現在ではさほど難しいことではありません。


しかし、「修繕費」に分類される各項目の金額の中に、管理会社が自社利益をどのように混ぜ込んでいるかまでは、専門知識に乏しい外部者からは、いまだなかなかわかりにくくなっています。


突然の修繕積立金の大幅な引き上げや、管理費の水準が近隣マンションに比べて突出して高い...と住民の多くが感じているような場合は、あるいは修繕費目が、「管理会社の利益捻出装置」となっているかもしれません。


最近、意識の高いマンションの管理組合の中には、外部の設計事務所などの専門知識を有する第三者に相見積もりを依頼し、費用節減のための意思決定や管理会社との金額交渉に利用しているところも出てきています。


完全に管理会社まかせにしてその説明を鵜呑みにせず、また修繕積立金の内訳や修繕積立て計画について合理的な説明ができない管理会社に対しては、管理組合としてその内容をチェックし、場合によっては第三者を上手に利用していくことも考えに入れておかないと、いつの日か大きな追加負担の出現に、悩まされることになるかもしれません。

アメリカのサブプライム・ローン問題に端を発した景況感の悪化・株式市場の低迷・消費者マインドの悪化等により、「億ション」マーケットをけん引していた外資系企業の役員や起業家などが購入を手控えるようになったこともあって、高級マンション市場の潮目が明らかに変わってきました。


この中で、市況の変化を見越した所有者が物件を手放す動きなどが活発になり、中古マンションにおいても売り圧力が高まってきています。


中古マンションはおおむね築5年～10年程度であれば、新築の7～8割程度の価格で購入可能と言われています。

購入者の視点に立つならば、前から虎視眈々と出物を狙っていた方にとっては、中古マンションにおいて購入しやすい環境が整いつつあると言えるでしょう。


もっとも、中古マンション市場の相場も、今後当面は軟調に推移する可能性が高そうですので、もう少し様子を見る...という選択肢も、現状ではありかもしませんね。

とりわけ"バブル期に完成した物件"は、中古物件とは言っても、建物や使用は贅沢な造りとなっており、資産価値も見込めることから、狙い目だとされています。

新古品・リノベーション（再生）物件が狙い目に

また、中古以外にも、完成して未入居・未使用のまま一年以上が経ち、新築時から値を下げた「新古品（新築クリアランス）」と呼ばれる物件がありますが、これらも狙い目だと言われています。


他にも、業者が中古マンションを数百万円をかけ、水回りを中心に改装して既存物件の価値を高めてから売りに出すという「リノベーション（再生）物件」と呼ばれるものもあり、中古物件に満足されない方は、これらも検討の余地があるでしょう。

リノベーション（再生）物件を手掛けている業者も増えてきていますので、いろいろと調べてみるとよろしいでしょう。


都心部・近県を中心に、新築・中古、そして新古品（新築クリアランス）のいずれにおいても最近の傾向として、建物の造りやエントランス周りに建築コストをかけた高品質で高級感のある物件が、市況が悪化する最中においてもなお、売れ行きでは健闘しています。


消費者の高品質・高級感のある物件への嗜好を背景として、新築マンションでは大手不動産会社の物件が全般に人気を集める傾向にあり、その分地場の不動産会社が苦戦を強いられています。


したがって、物件価格の下落する傾向下、大手不動産会社の値引き物件に注目するか、または、優良な中古物件を抱えながらその処分を急ぐ地場の不動産会社を中心に狙うか、どちらか一方に狙いを絞って検討されるのもよいでしょう。

分譲マンションは一般に、最上階・上層階の方が値段も高く設定され、しかも早くに売れてゆきます。

しかし、その値段の高さや人気が販売価格の増加分に見合ったものかどうかは、個々の事情や優先順位に照らして、よく検討する必要がありそうです。

なぜなら、高層階、低層階とも一長一短、それぞれにメリット・デメリットを有しており、価格が高い分高層階が絶対的によい、というものでもないからです。

最上階・上層階居住時のデメリット

まず、マンションの最上階・上層階に居住した場合のデメリットを、いくつかあげてみましょう。


高層階・上層階に住む場合、言うまでもなく、エレベータによる移動がすべての前提になります。

深夜仕事から疲れて帰宅したとときなど、各階の停止やエレベーターの待ち時間の長さなどを、いずれ鬱陶しく感じるようになるかもしれません。


また、火事や地震などの災害時は、エレベーターが自動的に停止する場合も多いでしょうから、万一の場合は、非常階段やバルコニー沿いに逃げるより他にありません。


災害ではなくとも、エレベーターが不運にも1～2日程度使えなくなるような故障や事故に遭遇した場合などは、自分の居室と外との往復が、ひどく大変になります。

ご家族に高齢の方がいる場合などは、こういった万一の際に外とのアクセスがどうなるかについて、居住前に多少なりとも考えておく必要があるでしょう。

以前にエレベーターでの人身事故が全国的に散発し、マスコミを賑わしたことを思い起こしても、起こりえないことと、笑い飛ばしてしまうわけにはいかないはずです。


また地震の揺れにおいても、高層階の方が低層階に比べて大きくなる傾向があるとも言われています。

そのマンションの耐震性、エレベーターの保守点検状況なども、低層階に住む人たちよりは注意を払うくらいの姿勢で、チェックする必要があるでしょう。


高層階から見渡す景色も、最初の頃こそ優越感を感じるかもしれませんが、毎日のこととなると飽きてしまい、一年もすれば何も感じなくなるかもしれません。

夏など、エアコンも最上階は低層階に比べ、利きにくいといわれています。


また、防犯・セキュリティ面では、十階建て程度の建物の最上階は、一階に次いで狙われやすい、というデータもあるそうです。

最上階などは比較的人の出入りが少ないということもあり、心理的に気がゆるむためか、施錠をしない人が比較的多くなることなどが、狙われやすい理由としてあげられています。

低層階居住時のデメリット

これに対して、低層階はどうでしょうか。

防犯・セキュリティ面では、高層階より外部から侵入されやすいことは確かです。


その一方で、災害時には外に脱出しやすい、エレベーター故障時などにおけるデメリットが少ない、そして居住箇所が地面に近くなる分だけ、高層階に居住したときに比べ、精神的な安定感を得られやすいとも言われています。

ただし低層階のデメリットとして、高層階に比べて湿気が高くなる傾向があり、結露が生じやすいといわれています。

眺望・日当りも、高層階に比べて劣るのが通常でしょう。


また、上の階の物音が響いたり、近隣の同じ高さのビルの窓越しにのぞかれるようなかたちになりやすいことから、プライバシー確保の問題も生じる可能性があります。

人目を気にして日中は絶えず遮光カーテンを閉めたままでいるので部屋の中がいつも薄暗いというのでは、成長期のお子さんがいるご家庭などは困るでしょう。

入居後に眺望が遮られる可能性も

もっとも、最初から近隣にマンションが立ち並んでいるような地域では、見晴らしといっても、比較的殺風景な構図でしょうから、都心部の密集地のマンションの高層階と、郊外の見晴らしのよいマンションの高層階を同列で比較するのも、また考えものです。


また、マンション新築時には隣が更地で、窓からの景色がよく見えたにもかかわらず、数年後にその隣の更地の上に、自分たちのマンションよりも高層のマンションが建てられてしまい、これまでの眺望が大きく遮られてしまった...と言った事例も、現実によく見聞きするところです。


このように高層階、低層階ともに、それぞれメリット・デメリットがありますので、これは何を優先するかという判断によっても、結論は変わってきます。


とりわけ青田売りで新築マンションを購入する場合などは、特にイメージがつかみにくくなりますので、建設予定地・近隣地の実地調査も含め、購入前に慎重な検討をする必要があるでしょう。

新築マンションの分譲広告などを見てお気づきのとおり、最近は「ペット飼育OK」を売り文句にしているマンション販売が増えてきています。


しかし、広告の文言のみをうのみにして、よく調べもせずマンションを購入し、ペットを引き連れて入居した後に他の居住者とトラブルになる事例は、全国的にみても少なくありません。

ペット飼育OKの新築マンションが、増加傾向

平成15年度の国土交通省によるマンション総合調査（データは古いですが、なにせ5年に一度の調査実施ですので、仕方ありません）によれば、マンションの居住者間トラブル・不満として、「違法駐車・違法駐輪」「生活上の騒音」の次に多いのが、「ペット飼育」の問題となっています。


また、管理組合の6割近くがペット飼育を禁止しているのに対し、逆に規制を設けていない管理組合は、わずか1割程度に過ぎない、という結果になっています。


しかしながら、平成20年の現在、新築マンションを中心にペット飼育を可とするマンションの数は、徐々に増えてきているようです。


ペットを大切な家族の一員と考え、高額なペットフードや飼育器具、保険や治療、はてはエステやペット葬儀にいたるまで、ペットに大金を投じて溺愛する方も決して珍しくなくなってきていることから、不動産会社としても商売上、新築マンションの管理規約に簡単に「ペット飼育禁止」の一文を盛り込むことを躊躇するようになってきているわけです。

ペット飼育は、「管理規約」の入居前チェックが必須

仮に、マンションの購入をお考えになっているあなたが、現在犬や猫などのペットと同居している場合は、管理規約にある「ペット飼育に関する条項」の箇所を、購入前に必ず確認しておく必要があります。


ペット飼育に関して、規約の方向としては大きく二つとなっています。

一つは、完全に「ペット飼育禁止」として、規約内にその旨を明示している場合。

ただしこの場合においても、いわゆる盲導犬・介助犬のような「身体障害者補助犬」は、その禁止の限りではないと解釈されています。

これは、平成14年10月に施行された「身体障害者補助犬法」にもとづき、補助犬はペット扱いではなく、身体障害者の体の一部として考えられることとなったためです。


二つ目として、ペットの飼育をなんらかのかたちで容認している場合。


この場合は、管理規約の使用細則において、飼育できるペットの頭数や大きさを制限している場合がありますので、それを遵守した上でペットを飼わなければなりません。


マンションの販売広告において、「ペット飼育可」と大きく謳っていながらも、その細かな内容について明示していない会社もあるようですので、管理規約中の使用細則について、購入検討段階でよくチェックしておく必要があります。


ちなみに過去のトラブル例としては、ペット飼育禁止のマンションにおいて規約に反しながらペットを飼い続けていた事例、また管理組合の規約が「ペットの飼育は一代限りで認める」となっていたにもかかわらずそれに反した事例、「他の居住者に迷惑を及ぼすおそれのある動物の飼育を禁止する」といった表現で管理規約に規定されていたことから生じた紛争事例、などがありました。


このうち最初の「ペット飼育禁止のマンションで規約に反した」ケースについては、平成2年の大阪地裁判例において、「マンションの区分所有者の共同の利益に反する」として、ペットの飼育側が敗訴しています。

また、一代に限って飼育を認めるとした規約のケースについては、これも裁判となりましたが、協同生活の秩序維持を図る観点が重視され、最初のペットが死亡した後に新たに二代目ペットの飼育を始めた居住者側が、敗訴しています。


最後の、「他の居住者に迷惑を及ぼすおそれのある動物の飼育を禁止する」という管理規約においては、この文章を読む限りでは、飼育OKとも飼育不可ともとれるため、もし裁判沙汰となった場合においても、個々のケースに照らして判断されていくことになるでしょう。


したがって、ペットを飼っている入居希望者の側としては、管理規程にこのように書かれていた場合に、もっとも頭を悩ますことになります。

管理規約内「ペット飼育」の箇所は、後での変更は困難

以上の状況から、後の無用のトラブルを避けるためにも、管理規約でペット飼育に対しての対応を明確に定めていないマンションについては、最初から警戒してかかるべきでしょう。


このようなマンションでは、自分だけでなく、ペットを飼っているマンションの居住者全員が、マナーを守って他の居住者に迷惑がかからないように足並みを揃えて行動しない限り、トラブルの芽が常に温存されていることになるわけです。


「ペット飼育に関する管理組合規定を変更して対応する」という考え方もありますが、所有者および議決権の4分の3以上を集めるためには大変な時間と労力がかかり、そうそう簡単に実現できるものでもありません。

言うまでもないことですが、生理的に、犬や猫などの動物をどうしても受けつけない...という居住者が、生活環境が乱されるとして強く反対するということは、十分にありうることだからです。


結論として、あなたにとって、今のペットがかけがえのない人生のパートナーであるという認識がおありならば、はじめから管理規約でペット飼育を明快な規程で容認しているマンションを選ぶようにすることが、後のトラブルを避けるためには最善、ということになりそうです。

報道でご存じのとおり、2009年5月末に大型補正予算が成立し、「総額14兆円超におよぶ追加経済対策」の実施が決まりました。

そのなかから、新築・中古マンションを含む住宅購入の促進を目的とした施策のポイントを、整理してご説明します。



（1） 中古マンション購入、「フラット35」申込みの流れと、利用のメリット。でご説明した、住宅金融支援機構の長期住宅ローン「フラット35」を、頭金無しで借りることができるようになりました（これまでは物件価格の9割が限度でしたが、融資の上限額が10割になるということです）。

ただし、借入額の上限は8,000万円までとなります。


ほかにも、他のローンからの借り換えにおいてもフラット35を利用できるようにしたり、フラット35Sの技術水準を上回る「長期優良住宅」については金利優遇期間を現在の10年から20年に延長するといった、制度拡充策が追加されています。

それぞれに利用条件が設定されていますので、詳しくは以下、住宅金融支援機構のホームページをご確認ください。


平成21年6月4日より「経済危機対策」に伴う【フラット35】の制度拡充を実施します（住宅金融支援機構）


フラット35の融資上限額が10割となることのメリットは、もちろん頭金の調達に苦労している購入予定者が、住宅を買いやすくなるということです。

フラット35は固定金利ですので、将来の金利上昇を考えず月々の返済額を固定したうえで先々の返済計画をたてることができる点は、確かにメリットです。


しかし頭金をゼロで設定すると、単純に月々の返済額がその分増加するわけですし、そもそも頭金の調達が難しい状況の人が、長期固定ローンを組んで大丈夫なのか...といった懸念の声があがっていることも、頭の片隅には置いておきたいものです。


（2） 2009年1月1日～2010年12月31日までの二年間限定の措置ですが、「住宅の購入・改修資金などにかかわる贈与税の非課税枠」が、現在の（贈与税が課税されない上限額である）基礎控除枠110万円に特別に500万円がプラスされ、「最大で年610万円」まで非課税となりました。


注目すべきは、この「加算される500万円の贈与税非課税枠」については相続税との通算がなく、独立したお金として贈与を受けることができる点です。


「相続時精算課税の特例」というものがあり、これは親から子への贈与については一定の非課税枠内の金額（最高で3,500万円まで）なら贈与時に課税せず、実際に相続が発生した段階で、相続税で精算するという制度です。

こちらの特例と今回の二年間限定の制度と、どちらを使うほうが得なのかは購入予定者がおかれた状況によっても異なるため、本気で利用を検討する場合は双方をきちんと計算して、節税見込額を比べてみる必要があるでしょう。


ただ相続時精算課税の特例を利用する場合、贈与分の金額は相続時に相続財産に加算されて（相続税が）計算されるので、本質的には「課税分の繰り延べ」になるわけです。

今回の二年間限定の贈与税の非課税枠500万円は、将来に引き継がれるものではない（相続時に金額が合算されて相続税を計算されることがないということです。ただし、相続前3年以内の贈与は除かれます）ので、もし住宅資金として610万円までの贈与を期間内に受けられるチャンスがあるならば、おそらくは利用するほうが恩恵を受けられることになるでしょう。


しかし今回の施策については、まず住宅購入資金としてこの金額を贈与してくれる親なり祖父母なりがいることが前提となること（そのため「金持ち優遇策」との批判もあがっています）、贈与資金が数千万円以上など大きくなる場合には「相続時精算課税の特例」のほうが減税効果が高くなる公算が高いので、今回の措置の利用者は最終的にそう多くならないのではないか...と言われています。


いずれにせよこれは、2010年末までに住宅取得・改築にかかわる贈与を親などから受けられる可能性のある人に限って関わりのある話です。

金融資産の6割近くは60歳以上に集中しているとのことですが、これら高齢者の保有資産を子や孫の住宅購入を通じて流動化したい、国の思惑がみてとれる施策ですね。



中古・新築マンションをこれから購入しようとする層で、今回の追加経済対策の恩恵を受けようとする人は、果たしてどれくらいいるのでしょうか。

後日になんらかの検証が成されることでしょうが、その利用動向には注目しておきたいものです。