マンション購入全般のブログ記事

マンションは一般に、人気のある名前のよく知られた住宅地ほど、価格が強気に設定されています。

そのような物件は、価格帯でみても、通常はとても手が出ないところですね。

しかし、そのような有名住宅地界隈のすぐ隣の駅に位置する物件などを探してみると、一段相場が下がっていることもあって、意外に狙い目の物件を見つけることができます。

なぜ中小の不動産会社を狙うのか

そもそも、「電車の特急や急行が止まらないから」といったような理由だけで、相場が一段下がっているとしたなら、これは住んでいて実際に感じる不便がごくわずかにとどまるでしょうから、狙わない手はありません。

では、そのような物件を、どこで探せばいいのでしょうか。

これは、実は中小の不動産会社が狙い目となります。

現在、大手の不動産会社は、全体に業績が好調となっていますが、地元密着型の中小不動産会社が扱うような小規模の物件は、売れ行きが不振のところも、かなり多くなっています。

不動産会社の宿命として、市況、すなわちマンションの売れ行きが不振であっても、会社が活動を続け生き残っていくためには、絶えず新しい物件を仕入れながら、常に一定量の在庫を仕入れ、供給していかざるを得ません。

そのため、それら中小の不動産会社は、売れ行き不振の物件については多少の値引きをしてもなんとか在庫を処分してしまいたい...という気持ちを常に抱えながら、営業しているものです。

したがって、そのようなやや人気薄の物件については、値引き交渉もぐっとやりやすい状況となっているのです。

マンション購入の鉄則の一つですが、「そのマンションだけを見ていてはダメ」です。

これは新築マンションにおいても、中古マンション購入においても同様です。

問題は、購入するマンションだけではない

たとえば、自分が購入を予定する部屋は「眺望が良い」という触れ込みだったが、隣に空き地があり、自分の入居後にそこに自分のマンションよりさらに高層のビルが建ち、日光がすっかりさえぎられるだけでなく、隣から丸見えの状態となったために、日中の多くの時間をカーテンを閉めたまま過ごす羽目になった。


このような話は、日常茶飯事です。

その他にも、日中は静かだと思っていた道路において、夜間の交通量が激増する地域であったことから、深夜の騒音で、耐え難く眠りを妨げられるとか、エントランスが地盤より低いために、豪雨発生時に一階部分が水浸しにあった、などといった話もあります。


販売する不動産会社は、マンションそのものについては現況、そして近い将来の事実関係についてはつつみ隠さず話したとしても、当然ながら商売でもあるために、顧客の不安感をいたずらにあおる懸念のある「あるいは起こる可能性のある問題」については、後日説明責任が発生しそうな大きな問題などを除いて、まず自分のほうからは、積極的に説明はしてこないものです。

世間一般で、いまや常識的に語られているのが、「現在は低金利だが、今後金利上昇が予想されるため、長期固定のローンを組みましょう」とか、「生涯トータルの金利を節約するため、できるときにはドンドン、繰上返済をしましょう」という類の、アドバイスです。


金融機関をみても、最初のおトク感を打ち出すため、当初の数年間は固定金利が適用される住宅ローン商品を力を入れて販売する傾向も、いまだに健在のようです。


しかし、ここは見落としがちなことではありますが、私たちにとって住宅ローンが人生最大の負債になる可能性は、確かにあるものの、「私たちにとっての、収入や資産、そして負債の増加や減少は、なにも住宅ローンだけで発生するものではない」という当たり前の事実を、もう一度よく心に刻んでおきたいものです。

金利上昇時、住宅ローン金利だけが上がるわけではない

たとえば、預貯金の低金利も続いていることから、いまや投資信託などの金融商品で資金運用をされている方も、多いことでしょう。


かりにこの先、金利が上がったとした場合、住宅ローンの金利支払額も確かに増えるかもしれませんが、その一方で、これらの金融商品からの運用益もまた、増加するはずです。


こうなると（税金などの問題を除いて話を単純化すれば）、もし金利上昇により生じた「保有投資信託の運用益の増加」が、「住宅ローン金利の支払額の増加」を上回る場合は、この投資信託商品を解約して住宅ローンの繰上返済にまわす方が、「絶対に得である」とは、誰も言い切ることができないはずです。

それはそのケース、その実行時期において、計算し両者を比較してみて、はじめてわかる話だからです。

住宅ローンに関する書籍や記事は世間にあふれていますが、そのほとんどが、やれ変動金利だ固定金利だ、やれ月々の返済額がいつからいくらくらい跳ね上がりそうだ...、といった内容になっています。

そして、もっぱら「住宅ローン」と「金利の種類と利率」、そして「返済期間」に絞ったシミュレーションを提示して、話を展開しているようです。


しかし実際問題、その住宅ローンを検討するあなたの側としては、「家計」という名のたったひとつの財布に出入りするお金を考えてみると、考慮すべき要素はなにも、住宅ローンだけではないはずですよね。


ここに、「住宅ローンにおける損得」を語るうえでの、落とし穴があるのです。

長期固定金利や繰上返済が、誰にとっても得なはずがない

しみじみ考えてみると、不思議なことではあります。


その住宅ローンを固定金利で運用したり、あるいは繰上返済をしたりしたら「数十年後にいくら得をする」などと、自信満々に千円単位で数字を出しておきながら、それでは数十年後の人生において、「その住宅ローンの損得を含めてプラスマイナスし、トータルでいくらの損得となるか」については、彼らはまったく算出することができないのですから。


そんなことは当たり前だろうと、思われますか。

しかしそんなことを言ったら、数十年後の金利動向まで予想して、長期固定の住宅ローン利用でいくら得をするとか、繰上返済でこれだけ得をするとか、自信満々に節約額をはじきだして紙に書いてあなたのところに持参してくる行為それ自体が、大変に不思議な話だと思われませんか。


それに、「あなたの固有の生活」という面から見ても、手元のキャッシュを乏しくしてまで繰上返済をすることが果たして賢明なことなのかどうか、すくなくともあなた自身、よく考えてみる必要がありそうです。


たとえば、手元にあった現金百万円を、住宅ローンの繰上返済に回してしまった後に思わぬケガをして、治療費や職場復帰まで時間がかかったために生活費の出費が増え、やむなく、新たに金利十数％の消費者ローンを借り入れた。


こういった場合、最終的に支払った金利と節約した金利をプラスマイナスした時の損得という意味では、住宅ローンの繰上返済を行わずに、手元にあった100万円のキャッシュを活用していたほうが、トータルでみた場合はよかった、ともいえるのではないでしょうか？


つまり、「ローンを抱えているが、一方で手元に資金がある」ということは、「ローンは無いが、手元に資金もない」ということよりもつねに良いのだとは決していえない、ケースバイケースだということです。

借入イコール悪、早期返済イコール善、的な発想に、ひょっとして凝り固まっていませんか？


「住宅ローンは長期固定金利や繰上返済が、変動金利や繰上返済ナシの場合に比べて絶対にお得である」、などという話はしょせん「一定の仮定の下で」という話であり、返済後に勘定を締めてみてはじめて、トータルでみた勘定の損得がはっきりする話なのです。

デフレ基調の経済環境下、景気回復のきざしもなかなか見られないままに、企業業績の悪化が進んでいます。

サラリーマンにとっては、安定的な雇用と長期的な給与上昇を見込んだ住宅ローン計画をたてることが難しい不透明な時代がしばらく続きそうです。


マンション市況が低迷する現在、「いまこそ新築・中古マンションの買い時」とばかりに物件探しに余念のない方もいるでしょうが、「このような環境下で住宅ローンを組むことのリスク」を、よく踏まえて対応することが大事です。


また、現在住宅ローンを利用中の方も、今後の状況変化に備え、いまできることはなるべく前倒しで処理する姿勢を持つようにしたいものです。


資金計画は、最初からネガティブな状況を想定して立てる


まずは、現在の状況がこの先何十年も安定して変わらない、所与のものとばかりに楽観視する姿勢を最初から捨てて、ネガティブな条件をさまざまに設定しながら、資金計画や返済計画をあれこれシミュレートしてみることです。

万一の勤務先の倒産、あるいは自らが減給やリストラにあったときのことなどを想定しつつ、できるだけ保守的な支払計画にもとづいて、住宅ローンを組むことです。


不動産競売流通協会の集計によると、2009年4～9月の半年間で、全国の競売にかけられた一戸建ての数は前年同期比57.3%、同じくマンションにいたっては22.3％も増加したとのことです。

・０９年度上期、住宅競売４６％増　「ローン難民」拡大 （47NEWS）


購入時の資金計画が中途で行き詰まり、金融機関から競売を申し立てられるに至ったケースが、全国的に急ピッチで増えつつある実情が読みとれます。


最初の3～10年くらいを固定金利で据え置いてその後は変動金利に移行する、いわゆる「固定金利特約型」の住宅ローンを利用している方も、いまや相当数に達しています。

しかし、すでにこれ以上下がりようがないほどの低金利が続いている現在、中長期的にみての金利上昇はもはや必至と言えます。


むろん、市場の金利上昇がストレートに返済額アップに跳ね返るとは限りませんが、給料やボーナスの増加が見込めないなかで、月々の返済額が購入時から大きくアップする危険性は、住宅ローン借り入れの瞬間から常について回ることになります。

マンション販売業者は、新築マンション購入がやりやすいよう、修繕積立金を安く設定する傾向があります。


「長期修繕計画」を何年先まで立てるかによっても、程度の深刻さはかわってきますが、いつの日か大規模修繕の必要が現実的に検討されるときに、「修繕積立金の積み立て不足」問題のかたちをとって、居住者の前に現れることになります。


通常の管理費については、あまり高く設定すると目立ちますし、第一そうすると真っ先に、金額引き下げの対象にされてしまいます。

加えて、最近は購入側もよく勉強していることから、とりわけ中古マンションでは、現状では全般的にはそう無茶な管理費の設定はなされていないようです。


また実際問題として、管理費で利益をあげている管理会社はあまり無いようです（しかし新築マンションの管理費は、いまだ最初から高い設定をしてくる会社もありますので、管理費の削減余地がないかどうかについては、やはり注意する必要があります）。


しかしながら「修繕積立金」については、いざ大規模修繕が現実的な視野に入ってくると、まるでころあいを見計らったからのように、管理会社から修繕積立金の大幅な値上げ提案が出され、突然の展開に住民が面食らう...といった事例も、現実にそこかしこで起きているのです。

入居時には、必ず「長期修繕計画」の存在をチェックする

マンション購入時には、販売業者から計画期間が２０～３０年の「長期修繕計画書」を提示されるはずですが、その中においては外壁塗装や給排水工事の時期やその見積費用なども、示されています。


このとき、長期修繕計画に従って、入居後何年目ごとにどれくらいの割合で、修繕積立金の改定を行う予定かを記した、「将来的な修繕積立て金額の推移」の箇所をよく確認し、数年後の金額改定による増加について、それなりの精神的な備えをしておかないと、いざ値上げ提案を実際につきつけられたときに、驚くことになります。

アメリカのサブプライム・ローン問題に端を発した景況感の悪化・株式市場の低迷・消費者マインドの悪化等により、「億ション」マーケットをけん引していた外資系企業の役員や起業家などが購入を手控えるようになったこともあって、高級マンション市場の潮目が明らかに変わってきました。


この中で、市況の変化を見越した所有者が物件を手放す動きなどが活発になり、中古マンションにおいても売り圧力が高まってきています。


中古マンションはおおむね築5年～10年程度であれば、新築の7～8割程度の価格で購入可能と言われています。

購入者の視点に立つならば、前から虎視眈々と出物を狙っていた方にとっては、中古マンションにおいて購入しやすい環境が整いつつあると言えるでしょう。


もっとも、中古マンション市場の相場も、今後当面は軟調に推移する可能性が高そうですので、もう少し様子を見る...という選択肢も、現状ではありかもしませんね。

とりわけ"バブル期に完成した物件"は、中古物件とは言っても、建物や使用は贅沢な造りとなっており、資産価値も見込めることから、狙い目だとされています。

分譲マンションは一般に、最上階・上層階の方が値段も高く設定され、しかも早くに売れてゆきます。

しかし、その値段の高さや人気が販売価格の増加分に見合ったものかどうかは、個々の事情や優先順位に照らして、よく検討する必要がありそうです。

なぜなら、高層階、低層階とも一長一短、それぞれにメリット・デメリットを有しており、価格が高い分高層階が絶対的によい、というものでもないからです。

最上階・上層階居住時のデメリット

まず、マンションの最上階・上層階に居住した場合のデメリットを、いくつかあげてみましょう。


高層階・上層階に住む場合、言うまでもなく、エレベータによる移動がすべての前提になります。

深夜仕事から疲れて帰宅したとときなど、各階の停止やエレベーターの待ち時間の長さなどを、いずれ鬱陶しく感じるようになるかもしれません。


また、火事や地震などの災害時は、エレベーターが自動的に停止する場合も多いでしょうから、万一の場合は、非常階段やバルコニー沿いに逃げるより他にありません。


災害ではなくとも、エレベーターが不運にも1～2日程度使えなくなるような故障や事故に遭遇した場合などは、自分の居室と外との往復が、ひどく大変になります。

ご家族に高齢の方がいる場合などは、こういった万一の際に外とのアクセスがどうなるかについて、居住前に多少なりとも考えておく必要があるでしょう。

以前にエレベーターでの人身事故が全国的に散発し、マスコミを賑わしたことを思い起こしても、起こりえないことと、笑い飛ばしてしまうわけにはいかないはずです。


また地震の揺れにおいても、高層階の方が低層階に比べて大きくなる傾向があるとも言われています。

そのマンションの耐震性、エレベーターの保守点検状況なども、低層階に住む人たちよりは注意を払うくらいの姿勢で、チェックする必要があるでしょう。


高層階から見渡す景色も、最初の頃こそ優越感を感じるかもしれませんが、毎日のこととなると飽きてしまい、一年もすれば何も感じなくなるかもしれません。

夏など、エアコンも最上階は低層階に比べ、利きにくいといわれています。


また、防犯・セキュリティ面では、十階建て程度の建物の最上階は、一階に次いで狙われやすい、というデータもあるそうです。

最上階などは比較的人の出入りが少ないということもあり、心理的に気がゆるむためか、施錠をしない人が比較的多くなることなどが、狙われやすい理由としてあげられています。

新築マンションの分譲広告などを見てお気づきのとおり、最近は「ペット飼育OK」を売り文句にしているマンション販売が増えてきています。


しかし、広告の文言のみをうのみにして、よく調べもせずマンションを購入し、ペットを引き連れて入居した後に他の居住者とトラブルになる事例は、全国的にみても少なくありません。

ペット飼育OKの新築マンションが、増加傾向

平成15年度の国土交通省によるマンション総合調査（データは古いですが、なにせ5年に一度の調査実施ですので、仕方ありません）によれば、マンションの居住者間トラブル・不満として、「違法駐車・違法駐輪」「生活上の騒音」の次に多いのが、「ペット飼育」の問題となっています。


また、管理組合の6割近くがペット飼育を禁止しているのに対し、逆に規制を設けていない管理組合は、わずか1割程度に過ぎない、という結果になっています。


しかしながら、平成20年の現在、新築マンションを中心にペット飼育を可とするマンションの数は、徐々に増えてきているようです。


ペットを大切な家族の一員と考え、高額なペットフードや飼育器具、保険や治療、はてはエステやペット葬儀にいたるまで、ペットに大金を投じて溺愛する方も決して珍しくなくなってきていることから、不動産会社としても商売上、新築マンションの管理規約に簡単に「ペット飼育禁止」の一文を盛り込むことを躊躇するようになってきているわけです。

ペット飼育は、「管理規約」の入居前チェックが必須

仮に、マンションの購入をお考えになっているあなたが、現在犬や猫などのペットと同居している場合は、管理規約にある「ペット飼育に関する条項」の箇所を、購入前に必ず確認しておく必要があります。


ペット飼育に関して、規約の方向としては大きく二つとなっています。

一つは、完全に「ペット飼育禁止」として、規約内にその旨を明示している場合。

ただしこの場合においても、いわゆる盲導犬・介助犬のような「身体障害者補助犬」は、その禁止の限りではないと解釈されています。

これは、平成14年10月に施行された「身体障害者補助犬法」にもとづき、補助犬はペット扱いではなく、身体障害者の体の一部として考えられることとなったためです。

「住宅の購入・改修資金などにかかわる贈与税の非課税枠」が、現在の（贈与税が課税されない上限額である）基礎控除枠110万円に特別に1,500万円がプラスされて、「最大年1,610万円までの贈与が非課税」となりました。


ちなみにこの特別にプラスされる金額が1,500万円であるのは、2010（平成22）年12月31日までの贈与です。

2011（平成23）年中の贈与（2011年1月1日～2011年12月31日）においては、500万減って「1,000万円」になります。

つまり2011年（平成23）の贈与税非課税枠は、「基礎控除枠110万円とあわせて、最大1,110万円」になります。


一戸建てのみならず、マンションの購入・リフォームにかかわる親の資金援助においても、もちろん使える制度です。

これは住宅需要の刺激を目的として、当初は2009（平成21）年から2年間限定の措置として新設された制度でした。

2010年度の税制改正で、もう一年間延長して制度を存続させただけでなく、非課税の枠も大きく広げたわけです。


ちなみに贈与を受ける人は、「贈与を受ける年の1月1日において20歳以上で、しかもその年の合計所得金額が2,000万円以下」でなくてはなりません（他にも以下のような、細かな適用要件があります）。

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税［贈与税］（国税庁）


注目すべきは、この加算される「1,500万円（2011年は1,000万円）の贈与税非課税枠」については、「相続税との通算がなく、独立したお金として贈与を受けることができる」点です。


「相続時精算課税の特例」というものがあり、これは親から子への贈与については、一定の非課税枠内の金額（最高で4,000万円まで。2011年は3,500万円まで）なら「贈与時には課税せず、実際に相続が発生した段階で相続税で精算する」という制度です。


この「相続時精算課税の特例」と上で述べた「贈与税の非課税枠」を使うのと、一体どちらを使うのが得なのかは、購入予定者がおかれた状況によっても異なります。

政府の緊急経済政策の一環として平成21（2009）年12月に創設された「住宅エコポイント制度」については、着工期間・申請期限・ポイントの交換期限が、当初の予定から1年間延長されました。

加えて平成23（2011）年1月からは、ポイントの発行対象も拡充されます。


住宅エコポイントの概要について（国土交通省）
住宅エコポイント事務局


「住宅エコポイント制度」とは、ひとことで言うと一定の要件を満たす省エネに配慮した住宅を新築・リフォームした場合、申請して承認されると、商品券や省エネ商品と交換できるポイント（1ポイント＝1円）がもらえる制度です。

このポイントは、電子マネーで受け取ることもできます（別途の申込手続きが必要）。


一戸建て住宅だけを対象にしていると思われがちですが、新築・中古マンションにおいても要件に該当する場合は、住宅エコポイントの対象になります。

新築マンションならそれがエコ住宅であること、中古マンションならエコリフォームの要件に該当すればOKです。


新築マンションの場合、床面積や規模にかかわらず一戸あたり30万ポイント（ただし平成23（2011）年1月以降に着工し「太陽熱利用システム」を設置した場合は、一戸あたり32万ポイント）、中古マンションの場合は窓や外壁・屋根・床の断熱改修など一定のエコリフォームを行った場合は、一戸あたりの上限を30万ポイントとして、リフォームの内容に応じたポイントを得ることができます。


「新築で30万円相当のポイント」ですから、投下金額に対してポイントの還元率が少ないのでは…との印象を持たれるかもしれませんが、「省エネ基準をクリアしているエコ対応型マンションである」という事実そのものに一定の価値が認められることには注目すべきでしょう。


資産価値という面でも、あるいは後日転売を考える局面が訪れたとしても、省エネ住宅であることが一定のセールスポイントになるはずです。

住宅エコポイント制度発足以来、最初から住宅エコポイントの要件を満たす分譲マンションを販売するメーカーもあります。


また中古マンションであっても、リフォーム基準に対応する改修を施すことで、電気・ガス・光熱費などを年間数万円程度浮かせることが可能になってきますから、数年のスパンでみると無視できない金額の節約になるはずです。

こちらも要件を満たせそうな場合は、積極的に検討したいところです。


まず、「住宅エコポイントの対象となる新築マンション」の要件ですが、

・「省エネ法のトップランナー基準相当」の住宅
・「省エネ法のトップランナー基準相当」であることに加えて、「太陽熱利用システム」を設置する住宅

の、いずれかになります。

上でも述べたとおり、建築着工が平成23（2011）年1月1日以降であることが必要なので注意してください。


エコ住宅の新築（住宅エコポイント事務局）


「省エネ法のトップランナー基準」とは、「住宅事業建築主の判断の基準」を通称するもので、外壁・窓枠など住宅の断熱性能と、給油や換気設備などの建築設備の効率性を評価するための基準です。

これは一般的な設備の一次エネルギー消費量と比べ、「約10％削減に相当するレベルの省エネ設備基準」と考えてよいでしょう。

この基準は平成22（2010）年12月に改定されているので、注意してください。


エコポイント対象住宅基準（共同住宅等）【PDF・平成22年12月改訂】


「太陽熱利用システム」はいわゆる「ソーラーシステム」で、太陽熱を台所・風呂の給油などに利用する設備のことです。

あくまで、「住宅エコポイント事務局に登録されたもの」がポイントの対象となる点に注意してください。

自分で業者を手配して日曜大工的に取り付けたものは、対象外となります。