中古マンション購入のブログ記事

金融危機以降は新築マンションにおいても、大幅な在庫処分値引きを行うケースもさすがに増えてきているものの、それでもまだちょっと手がでない。

そのため、「狙うなら中古マンションだ」と考えている方も、実のところ多くいらっしゃることでしょう。

ただし、中古マンションを狙う場合に注意しておくべきことは、新築マンション以上にいくつもありますので、数回にわけて解説いたします。

中古マンションをプロがすすめる理由

マンションの管理関係者を中心とする不動産のプロのなかには、購入においては新築でなく、中古物件をことさらにすすめる方も、少なくありません。

その最大の理由としては、実際に現物を確認できることで、住んだときの生活イメージがわきやすくなることです。

建物がまだ建っていない「青田売り」の新築マンションなどと比べて、細かい点までリアルなイメージをつかみながら、プラス面とマイナス面を比較してチェックすることができるからでしょう。


たとえば、実際に部屋の中から見た街並みや、建物のある地域の周辺のスーパーや公園などの施設の状況とその使われ方、マンション管理を請け負っている管理会社の業務状況、常駐している管理人の対応の様子、そして住んでいる住民の質や、早朝のゴミだし時におけるマナーなど。

まさに目に見て、すべてを確認することができます。

また、実際に暮らすマンションの住人を訪ねてヒアリングし、「住んでいる隣の部屋からの音のもれ具合はどうですか？」などと、生きた情報を仕入れることもできます。

これは、新築マンションではちょっとできない芸当ですよね。

中古マンションのメンテナンス状況の調べ方

さて、中古マンションを選ぶ場合に最も気になるのが、マンションの築年数でしょう。

世間一般で俗に「マンションは管理を買え」と言われている通り、マンションの本当の寿命と耐久性は、使用された建材や施行の状況だけで決まるものではありません。

そもそも、一般的な鉄筋コンクリートマンションの耐久性は、65年くらいといわれています。

しかしこれも、修繕が定期的になされ、メンテナンスが適正に行われたうえでという、条件付でのことです。


メンテナンスが行き届かないマンションは、建物本体の劣化、そして住環境の荒れ具合という二つの意味において、65年どころか、今後何年持つのかさえ、誰にもわからないのです。

加えて、数年後に大規模修繕の話が持ち上がったとしても、管理不行き届きのマンションであれば、購入前の重要事項説明で説明された金額から、修繕費用がいったいどれぐらい追加で上乗せされるか分からない...といった不安も、後々に出てくる恐れを抱えることになります。


このような理由から、中古マンションの選択肢は、築年数だけをことさら気にすることをやめ、マンションの管理・修繕といった「メンテナンス」の部分を優先チェック事項としていくほうが賢明でしょう。

メンテナンスの状況については、中古物件の仲介業者、マンションの管理会社、そして最後に現在そのマンションに住んでいる複数名の住人、この三者のところに直接足を運んだうえで、話を聞いてみるのが良いでしょう。

中古マンションにおいては万一を考えた場合、耐震性に対する備えについても、きわめて気にかかるところですね。

意外に思われるかもしれませんが、世界で有数の地震国である日本では、相当以前からマンションを含めた建物を地震から守るための「耐震設計」の考え方が、建築基準法に取り入れ、それにもとづいた構造計算が行われています。

それが1981年に確立された「新耐震基準」です。

1981年を境に、建物の耐震力に大きな差が

耐震基準を大幅に強化するため、建築基準法の改正が1981年6月に施行され、このときの基準は「新耐震基準」と呼ばれています。

「新耐震基準」は、震度5まではほとんど被害無し、震度6では建物に多少損害が発生したにせよ人命には影響しないような強度の設計、となっています。



中古マンションを買うときの耐震性を考える場合は、まずこの1981年、6月以前に建築確認申請が役所に提出されたようなマンションは、新耐震基準を満たしてないことからも、住まいの安全性という観点からは、一般論として避けるべき物件である、と言えましょう。

別の言い方をすれば、1981年を境に、建物の耐震力に大きな開きが生じているということです。

この場合、マンションが建てられた時期ではなく、建築確認がいつ降りたかということで判断する必要があることに、注意してください。

マンションの構造計算を調べるには

数年前、一級建築士による耐震強度偽装事件に端を発した改正建築基準法が2007年6月に施行され、「建築確認事務の厳格化」が実施されることとなりました。

そのため、建築確認の審査が非常に細かくなり、申請してから確認が下りるまでの期間が長期化し、新設住宅着工戸数の大幅な減少へと多大なる影響を及ぼしています。


ちなみに、購入前にそのマンションの構造計算をした建築士を調べることは、マンションの建設会社さえ判明すれば可能です。

しかし、マンションの構造計算の再調査は、かなり高額な費用がかかることから、管理組合においてもそう簡単には、対応できないのが普通です。


それでも、もしこのような物件の購入について真剣に検討されている場合には、そのマンションの管理組合が過去、耐震性についていつ頃どのような調査や検討を行ったかということについて、保管されている議事録を調べてもらうようにします。

そして、その管理組合及び住民の総意として、耐震性の強化に関する今後の対応についてどう考え、何をいつまで実行するつもりなのかを確認しておくことが、最低限必要であるといえるでしょう。

オートロックが設置されていない中古マンションは避ける

耐震性の問題を脇におけば、1991年から92年にかけてのバブル崩壊後、マンションの分譲価格がはっきりと下降した1993年以降の中古物件が特に狙い目であるとする専門家もいます。


平成時代に入ってからのマンションは、コンクリートの耐用年数も長くなっており、またエントランスにオートロックが設置され、不審者に対するセキュリティ体制が強化された物件が急速に普及したのも、ちょうどその頃からとなっているためです。

現在は以前に比べて、セキュリティ・防犯仕様等に対する感覚が、一般常識として比べものにならないぐらい高まっており、オートロックは中古マンションであっても、当然に備えておくべき基本仕様であると言えます。

中古マンションは、青田売りをする新築マンションと異なり、実際に実物を見ることができるのが大きなメリットと述べましたが、中古マンションの購入検討段階で行いたい、マンション建物の内外のチェックについて、述べておきます。


購入検討中の中古マンションの居室にお邪魔して実際に調べるにあたり、現在も居住者がいる場合には、礼儀をわきまえたうえで、その住み心地について自分なりに納得がいくように、細かい点まで調べさせてもらうようにしましょう。

現在の居住者においても、売却を真剣に考えているのであれば、購入前の調査に対する熱意については、きっと理解を示してもらえるはずです。

室内のチェックポイントについて

購入検討物件となる居室に入るときには忘れずに、間取りのチェック用の図面と、計測のためのメジャーを持っていく必要があります。

できれば、朝方・昼すぎ・夜と、日当りや室内温のチェックも兼ね、時間帯を分けて複数回往訪して調べたいものです。


基本的なチェック部分として、まず設備面、とりわけキッチンや水道・給水設備、トイレの水回りなどの排水・排気面が生活の基本ともなりますので、よく調べることが必要です。


水道に関しては、水の味が変だとかいうことのないよう、実際にコップで飲ませていただきましょう。

他にも、ガスの容量、またブレーカーで電気の容量（40アンペア以上はほしいところ）を確認します。


さらに、今日ではインターネット環境も大事ですので、光回線の導入状況と可能性などについても、確認しておきましょう。

マンションでは設備の増強工事などは、建物全体の容量が決まっているために、管理組合に届け出て承認を得てからでないとできないのが通例です。

とりわけ中古マンションについては、全体の容量がさほど大きくないため、設備の増強工事そのものができない場合もありますので、管理組合などに確認するようにしましょう。


加えて、室内の湿気の状況や、万一の天井の雨漏りがないかなどの確認、さらには室内の動きやすさ、子供がいる家庭においては室内の安全性など、住む人数と世代に応じた生活導線の状況がどうなりそうかについても、家族がそこで朝・昼・晩と過ごした時のイメージを頭に描きながらの、チェックが必要です。

バルコニーなど、室外チェックも忘れずに

室内だけに目がいって、うっかりバルコニーなどの室外部分のチェックを、漏らすことが無いようにしたいものです。

バルコニー部分においては、ひび割れなどその痛み方のチェックが必要です。


外部の騒音や窓を開けた時と閉めたときの状態、部屋からの眺望の確認などは皆さんしっかり行われるでしょう。

しかしそれ以外にも、日照量がどうか、日の差し方が時間と共にどう移りかわっていっているかについても、特にお子様の成長や冬場の暖房費の問題などにも間接的に影響してくるため、確認しておくことが大切でしょう。


また、外からその部屋をみた場合、一体どう見えるのかといった点についても、防犯やプライバシーの観点から、忘れずチェックしたいところです。


全体的には、現在お住まいの方がどう思い、何に満足して何を不満と思っているか、また不便と感じている部分について現状どのように対応しているかについては、細かい点であっても質問し、自分として納得がいくようにする姿勢を持ちたいものです。

むろん、必ずしも真実を語ってくれるかどうかはわかりませんので、ある程度話を最初から割り引いて聞く必要がありますし、疑問に思った点については、直接自分の目で確認すればよいことです。


次のコラムでは、室外から離れ、マンション周辺の外回りのチェックポイントを確認します。

中古マンション、室内のチェックが終わったら、まずは外に出て、エントランス周りに移動してみましょう。


ちなみに最近の新築マンションは、エントランス部分を豪華に仕上げて、物件としての資産価値を高めようとする傾向が強いようです。

新築マンションほど立派なものでなくてもエントランス周りについては、外部からの来訪者に良い印象を与える物件を、選びたいものですね。

エントランス周りで必要なチェックとは

エントランス周りにおいて掲示板や郵便受け、駐輪駐車場、ごみ置き場などをチェックしてみましょう。

掲示板は、いわばそのマンションの住人や、管理組合の活動状況、管理会社の対応を映す鏡のようなものです。

掲示板に古いお知らせが長期間張ったままになっているなど、あまりにも放置されてるようであれば管理人や管理組合が住民への情報提供をきちんと行う姿勢を欠いているマンション、ということになります。


次に、郵便受けをチェックします。


ここでは、その中古マンションが、居住のみではなく、事務所としての使用が規約上認めている場合に、どれくらいの事務所が入居しているかを確認することがポイントとなります。

居住専用のマンションであるはずなのに、郵便受けに事務所の名前が多く見られるようであるならば、管理面、及び住環境を守ろうとする意識の乏しいマンションである可能性が大です。


もし、管理規約に事務所としての使用を可とする旨が書いてないのであればこれはそもそも管理規約違反となり、管理面のルーズさがなおのこと浮き彫りになります。


居住専用とうたいながらも、実際には事務所が多く入っているマンションは、いつの間にか住人以外の外部の人間が出入りすることが多くなってきて、静かな住環境を維持すること自体が、だんだんと難しくなってくるものです。

そこに長く住むつもりであるならば、こういった点については、事前にしっかりとチェックしておくようにしましょう。


また、駐車場や駐輪場は、敷地スペースを利用して、マンションの住人以外の人間が、不法駐車・不法駐輪をしている可能性もあります。

こういった不法駐車の有無のチェックや警告などをきちんと行っている管理会社、管理組合かどうかについても、その意識の高さをはかるための試金石となります。


ゴミ置き場については、ルールをきちんと守ったゴミ出しが成されているか、ルール違反のゴミが多くならないように管理人がちゃんと気を配っているか、またいつもゴミが散乱していてカラスの溜まり場になっていないか、などを確認することによって、住民のマナーの水準をチェックすることができるでしょう。

高齢になった後の生活イメージを描く

周辺環境に目を向けるときには、可能な限り、将来の生活イメージも意識してほしいものです。

高齢化社会が急激に進行する今日の日本においては、自分もいつの日にか、高齢者の一人となって、そこで暮らすことになるはずです。


そうなったときの自分の暮らしぶりが、今の自分からどのように変わっていくのか、体力が衰え行動範囲が狭まったときに果たして問題はないのか、といった点についても、可能な限りイメージを広げておきたいものです。


たとえば、近くに買い物が一箇所でほとんど済ませられる、大きなスーパーなどはあるでしょうか。

それは、車でなければ行けない場所なのでしょうか？（高齢者になったあなたは、いつの日か免許を返上することになるかもしれません...）

また、周辺の道は、歳をとって疲れやすくなったとしても、起伏が少なく、歩きやすくなっているでしょうか。

万一の時に備え、近くに訪問介護の施設や、複数の診療科目を持つ総合病院などはあるでしょうか。


現時点における周辺環境や設備が快適かどうかといった点をチェックすることももちろん大切なことです。

しかし、自分がいつか歳をとって体力が落ち、そうそう遠出もできなくなった後もなお、そこに住み続けているとしたならば、自分の生活はいったいどう変わるのだろうか...という風に、想像力を働かせて考えてみることも、また大切なことなのです。

中古マンションを購入するときに注意しておきたいのは、住宅ローンにおいて「新築マンションのようにあらかじめ提携ローンが用意されていないこと」です。

したがって、ローンを組むためには、個別に金融機関と交渉する必要があります。


よって、自分がどの金融機関で、どんな条件の住宅ローンを組めるかについては、これはと思う金融機関にはあらかじめ問い合わせ、自分なりに借入と返済のシミュレーションを行っておいた方が良いでしょう。


もっとも、マイホームとなる中古マンション購入なのですから、自分が納得できる物件が見つかったときにすぐに購入手続きの体勢がとれるよう、日頃から備えておきたいものです。

したがって、やはり物件価額の1、2割くらいの頭金は、手元資金として用意しておきたいものです。

「フラット35」によるマンションの物件評価

中古マンションにおいては、住宅金融支援機構（旧　住宅金融公庫）が提供する「フラット35」という名の、最長35年の固定金利住宅ローンがあります。

これは、融資を受ける前に、資格を有する建築士（適合証明技術者）が、住宅金融支援機構が定めた、建築基準法以上となる独自の技術基準にもとづいて、申請された物件の検査を行い、その評価をするものです。

この独自基準は、「住宅の規模・規格」「断熱性」「耐久性」「維持管理」などの観点から、定められています。

中古マンションの場合、具体的には、建物の構造や耐震性、劣化の状況に加えて、維持管理基準として管理規約に所定の事項が定められているかといった点や、自分ひとりで調べるのが難しいような長期修繕計画の状況などについても、チェックが及んでいます。

（中古マンションの具体的な基準項目については、 こちら をご参照ください）


この「フラット35」の融資制度は、本来的には、金融機関がマンションの担保価値を図るためにあるものですが、関連してマンションの建物評価のための細かな点についてさまざまなチェックが入りますので、検討物件の質について客観的な評価を知りたい、という購入検討者にとっては、一石二鳥と言えるでしょう。

中古マンション購入においてフラット35を利用する場合は、物件検査の申請を行ったうえで、合格した場合は「適合証明書」を、検査機関または適合証明技術者からもらう必要があります。

この「適合証明書」を、融資を受ける際に、金融機関に提出することになるわけです。


「フラット35」の具体的な申込み方法などの詳細については、 住宅金融支援機構 「フラット35」 をご覧ください。

ちなみに、2009年5月に成立した大型補正予算（追加経済対策）により、フラット35の制度が拡充され、頭金無しで借りることができるようになりました（2009年5月の追加経済対策、マンション購入者が知っておきたいポイント。 をご参照ください）。


なお上記の物件検査の後で、適合しない項目があって「不合格」となった場合、フラット35の利用はできなくなりますが、その場合においても、発生した調査費用（正式には「適合証明手数料」と呼ばれています。4万～10万円程度はかかるようです）は払わなければなりませんので、その点は注意しましょう。

この場合は、希望していた物件が優良とまではいえないという事実を、買う前に未然に把握できたわけですから、いわば安心を得るためのチェック料を支払ったことになるわけで、その意味では決して無駄な出費ではないはずですよね。


なお、フラット35は、マンションの担保価値に重点が置かれてチェックが成されますので、管理状態など「自分がもしそこに住んだ場合の生活の質」という面については、やはり、他のコラムでお話したようなさまざまなチェックを、自分でひととおりきちんとする必要があるということに、注意しておきましょう。


またフラット35の一種で、当初5年間の融資金利についてフラット35よりもさらに0.3％金利が優遇される「フラット35S」も用意されています。

フラット35S（優良住宅支援制度）のご案内　（住宅金融支援機構）

省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性や耐久性・可変性のうち2つ以上の条件を満たすことが必要で、フラット35より一段優良住宅としての基準要件が厳しくなっていますが、その分だけ金利も優遇されるというわけです。

フラット35をすでに申し込んでいる場合でも、「フラット35S」への切り替えは可能です。

購入を考えているマンションが「フラット35S」の対象になるかどうかについては、不動産会社に問い合わせてみるとよいでしょう。

なお、金融機関の一部では「フラット35S」を扱っていないところもありますので、対象金融機関かどうかは、住宅金融支援機構サイトの取扱い金融機関一覧ページにてご確認ください。

そもそも論として、マンションが購入者に引き渡された時点で、法的には「管理組合」が存在していることになっています。


その管理組合が業務を開始するまでの間は、管理会社が管理組合の業務を代行することになりますが、マンションの維持管理に対する居住者の意識が低い場合などは、管理組合の設立自体が大きく遅れることがあります。

築年数の経過した中古マンションなどにおいて、ひどい場合には、管理組合が設立されないままに管理会社や理事長の独断的運営を長期間に渡って許しているケースは、現実には決して珍しくありません。

弱い管理組合、議決があっても安心できないケースも

また仮に管理組合があったとしても、住民への情報提供機能や意思疎通機能が弱いために、トラブルとなるケースも現実には多くあります。


一例として、管理組合の総会で議決を経た後に修繕工事に入ったにもかかわらず、その後大規模修繕工事の費用が高すぎるという事実に驚いた一部住民が、工事着工後に反対に回り、最終的に工事そのものが中断に追い込まれた...といったケースがあります。


現在、国土交通省の推計によれば、分譲マンションの戸数はおよそ500万戸、うち築30年以上が経過したいわゆる「老朽化（高齢）マンション」は、その10％以上ともなる56万戸に上ります。


こうした築年数が数十年に及ぶマンションは、建物だけでなく、住んでいる住民自体の年齢も高齢化してきていることから、自分たちが余生を過ごすための現状さえ保たれればそれでよい、という考えの人も多く、彼らは高額の費用が必要となる修繕行為そのものを望まないのです。


中古マンション購入を考える場合、このような考え方をする方が、一定数はすでに必ず居住しているものと、はじめから考えておいたほうがよいでしょう。

長い年月で入れ替わる入居者がもたらすリスク

新築マンションとして分譲を開始した段階では、購入にあたり一定の年収証明などが必要なこともあり、目に見える問題は起きにくいのですが、マンションの築年数が経過するにつれて、収入に余裕のある層がもっとよい居住環境を求めて転出したり、また逆に相場がさがったタイミングを見計らって収入の少ない層が転入してきたりするために、入居当初の顔ぶれも変わってきて、住民の入れ替わりが生じてくるものです。


そうなると、そのマンションに最初から住んでいる人と、途中で入ってきた人との間で、マンションの維持と管理に対する住民の思い入れがだんだんと異なってくることから、分譲当初はうまくいっていた管理組合の運営も住民の考え方がバラバラになるため、支障が生じてくる場合があります。

大規模修繕が難しくなってくることだけならまだしも、それ以外にも、経済力の低い人が増加することにより、マンションの管理費用や修繕積立金の滞納者の増加リスクも、高まってきます。

中古マンション購入においては、とりわけ「マンション管理費の滞納金」の有無とその金額、それに対する管理組合の対応状況に、注意を払っておく必要があります。

自分の部屋の滞納金のチェックだけを済ませて、安心していてはいけません。


確認するべきは、「マンション全体における滞納金の総額がどれくらいあるか」ということです。

実は、この「マンション全体における滞納金の総額」は、重要事項説明書で記載を義務づけられた事項ではありません。


このマンション全体の滞納金は、あなたが入居して数年～数十年後のマンションの修繕・立替時において、突然、再びあらわれてくるかもしれないからです。

マンション管理費の滞納金、ここに注意

勘違いされやすいところですが、マンションの管理会社は、一定期間滞納者に対して滞納金の催促などは行ってくれますが、その徴収に対する義務までを負っているわけではありません。


滞納金の徴収義務は、あくまで管理責任のある管理組合、つまりはそのマンションの所有者に、基本的に属します。

大規模修繕時には、このようなマンション全体で生じている滞納金による不足分を、現在の居住者や新規入居者から、「一時金」の形をとって一気に徴収するやり方が、現実に見られます。


そうなると、その中古マンションに途中入居して間もないあなたが、一度に数十万円という大変な負担を、滞納者のために負わざるを得ないことになりかねません。

それを防ぐためにも、中古マンション購入時においては、管理会社や管理組合に対し、マンション全体における管理費や、修繕積立金の滞納金額の合計額を、忘れずに確認しておくようにしたいものです。


なお、「マンションの滞納管理費は、５年で時効にかかる」とする最高裁の判例もありますので、マンションにおいて、滞納金額がある場合は、管理組合が時効の中断となる請求・催促を、定期的に行っているかどうかのチェックも必要になります。

自分の住まいを守るため、全体運営に高い参加意識を

さらには、分譲マンションにおいて所有者が実際に住まず、他人に転貸しているケースも珍しくありません。

そしてこれもどちらかといえば、築年数を経た中古マンションによく見られる傾向です。


そうなると、長期的にそこに住んで、マンションの運営に関心を持つような賃借人ばかりであればよいのですが、残念ながら現実はそうではなく、無関心な賃借人が相当数を占めているものです。

このような無関心な賃借人が居住者の一定割合を占めるようになった場合は、どうしても管理組合の運営が形骸化の方向に向かってしまい、管理会社任せとなりがちになることから、マンションの維持機能自体も劣化していくことは必定です。


上記のような傾向は、郊外型の団地や、立地や間取りがやや不便な地方都市の中古マンションなどでとりわけ顕著とされます。


自分たちの住まいとなるマンションの全体運営に無関心であることの代償が最終的に高くつくことを肝に銘じ、管理組合への積極的参加とその活動内容・活動状況のチェック、そして管理会社の業務状況のチェック・監視についても関心を払い、情報収集に努めるようにしたいものです。