中古マンションにおいては万一を考えた場合、耐震性に対する備えについても、きわめて気にかかるところですね。
意外に思われるかもしれませんが、世界で有数の地震国である日本では、相当以前からマンションを含めた建物を地震から守るための「耐震設計」の考え方が、建築基準法に取り入れ、それにもとづいた構造計算が行われています。
それが1981年に確立された「新耐震基準」です。
1981年を境に、建物の耐震力に大きな差が
耐震基準を大幅に強化するため、建築基準法の改正が1981年6月に施行され、このときの基準は「新耐震基準」と呼ばれています。
「新耐震基準」は、震度5まではほとんど被害無し、震度6では建物に多少損害が発生したにせよ人命には影響しないような強度の設計、となっています。
中古マンションを買うときの耐震性を考える場合は、まずこの1981年、6月以前に建築確認申請が役所に提出されたようなマンションは、新耐震基準を満たしてないことからも、住まいの安全性という観点からは、一般論として避けるべき物件である、と言えましょう。
別の言い方をすれば、1981年を境に、建物の耐震力に大きな開きが生じているということです。
この場合、マンションが建てられた時期ではなく、建築確認がいつ降りたかということで判断する必要があることに、注意してください。
マンションの構造計算を調べるには
数年前、一級建築士による耐震強度偽装事件に端を発した改正建築基準法が2007年6月に施行され、「建築確認事務の厳格化」が実施されることとなりました。
そのため、建築確認の審査が非常に細かくなり、申請してから確認が下りるまでの期間が長期化し、新設住宅着工戸数の大幅な減少へと多大なる影響を及ぼしています。
ちなみに、購入前にそのマンションの構造計算をした建築士を調べることは、マンションの建設会社さえ判明すれば可能です。
しかし、マンションの構造計算の再調査は、かなり高額な費用がかかることから、管理組合においてもそう簡単には、対応できないのが普通です。
それでも、もしこのような物件の購入について真剣に検討されている場合には、そのマンションの管理組合が過去、耐震性についていつ頃どのような調査や検討を行ったかということについて、保管されている議事録を調べてもらうようにします。
そして、その管理組合及び住民の総意として、耐震性の強化に関する今後の対応についてどう考え、何をいつまで実行するつもりなのかを確認しておくことが、最低限必要であるといえるでしょう。
オートロックが設置されていない中古マンションは避ける
耐震性の問題を脇におけば、1991年から92年にかけてのバブル崩壊後、マンションの分譲価格がはっきりと下降した1993年以降の中古物件が特に狙い目であるとする専門家もいます。
平成時代に入ってからのマンションは、コンクリートの耐用年数も長くなっており、またエントランスにオートロックが設置され、不審者に対するセキュリティ体制が強化された物件が急速に普及したのも、ちょうどその頃からとなっているためです。
現在は以前に比べて、セキュリティ・防犯仕様等に対する感覚が、一般常識として比べものにならないぐらい高まっており、オートロックは中古マンションであっても、当然に備えておくべき基本仕様であると言えます。