中古マンション購入のブログ記事

昨今は新築マンションにおいても大幅な在庫処分値引きを行うケースがさすがに増えてきているものの、それでもまだちょっと手がでない。

そのため、「狙うなら中古マンションだ」と考えている方も、実のところ多くいらっしゃることでしょう。

ただし、中古マンションを狙う場合に注意しておくべきことは、新築マンション以上にいくつもありますので、数回にわけて解説いたします。

中古マンションをプロがすすめる理由

マンションの管理関係者を中心とする不動産のプロのなかには、購入においては新築でなく、中古物件をことさらにすすめる方も、少なくありません。

その最大の理由としては、実際に現物を確認できることで、住んだときの生活イメージがわきやすくなることです。

建物がまだ建っていない「青田売り」の新築マンションなどと比べて、細かい点までリアルなイメージをつかみながら、プラス面とマイナス面を比較してチェックすることができるからでしょう。


たとえば、実際に部屋の中から見た街並みや、建物のある地域の周辺のスーパーや公園などの施設の状況とその使われ方、マンション管理を請け負っている管理会社の業務状況、常駐している管理人の対応の様子、そして住んでいる住民の質や、早朝のゴミだし時におけるマナーなど。

まさに目に見て、すべてを確認することができます。

また、実際に暮らすマンションの住人を訪ねてヒアリングし、「住んでいる隣の部屋からの音のもれ具合はどうですか？」などと、生きた情報を仕入れることもできます。

これは、新築マンションではちょっとできない芸当ですよね。

中古マンションにおいては万一を考えた場合、耐震性に対する備えについても、きわめて気にかかるところですね。

意外に思われるかもしれませんが、世界で有数の地震国である日本では、相当以前からマンションを含めた建物を地震から守るための「耐震設計」の考え方が、建築基準法に取り入れ、それにもとづいた構造計算が行われています。

それが1981年に確立された「新耐震基準」です。

1981年を境に、建物の耐震力に大きな差が

耐震基準を大幅に強化するため、建築基準法の改正が1981年6月に施行され、このときの基準は「新耐震基準」と呼ばれています。

「新耐震基準」は、震度5まではほとんど被害無し、震度6では建物に多少損害が発生したにせよ人命には影響しないような強度の設計、となっています。



中古マンションを買うときの耐震性を考える場合は、まずこの1981年、6月以前に建築確認申請が役所に提出されたようなマンションは、新耐震基準を満たしてないことからも、住まいの安全性という観点からは、一般論として避けるべき物件である、と言えましょう。

別の言い方をすれば、1981年を境に、建物の耐震力に大きな開きが生じているということです。

この場合、マンションが建てられた時期ではなく、建築確認がいつ降りたかということで判断する必要があることに、注意してください。

マンションの構造計算を調べるには

数年前、一級建築士による耐震強度偽装事件に端を発した改正建築基準法が2007年6月に施行され、「建築確認事務の厳格化」が実施されることとなりました。

そのため、建築確認の審査が非常に細かくなり、申請してから確認が下りるまでの期間が長期化し、新設住宅着工戸数の大幅な減少へと多大なる影響を及ぼしています。


ちなみに、購入前にそのマンションの構造計算をした建築士を調べることは、マンションの建設会社さえ判明すれば可能です。

しかし、マンションの構造計算の再調査は、かなり高額な費用がかかることから、管理組合においてもそう簡単には、対応できないのが普通です。

中古マンションは、青田売りをする新築マンションと異なり、実際に実物を見ることができるのが大きなメリットと述べましたが、中古マンションの購入検討段階で行いたい、マンション建物の内外のチェックについて、述べておきます。


購入検討中の中古マンションの居室にお邪魔して実際に調べるにあたり、現在も居住者がいる場合には、礼儀をわきまえたうえで、その住み心地について自分なりに納得がいくように、細かい点まで調べさせてもらうようにしましょう。

現在の居住者においても、売却を真剣に考えているのであれば、購入前の調査に対する熱意については、きっと理解を示してもらえるはずです。

室内のチェックポイントについて

購入検討物件となる居室に入るときには忘れずに、間取りのチェック用の図面と、計測のためのメジャーを持っていく必要があります。

できれば、朝方・昼すぎ・夜と、日当りや室内温のチェックも兼ね、時間帯を分けて複数回往訪して調べたいものです。


基本的なチェック部分として、まず設備面、とりわけキッチンや水道・給水設備、トイレの水回りなどの排水・排気面が生活の基本ともなりますので、よく調べることが必要です。


水道に関しては、水の味が変だとかいうことのないよう、実際にコップで飲ませていただきましょう。

他にも、ガスの容量、またブレーカーで電気の容量（40アンペア以上はほしいところ）を確認します。


さらに、今日ではインターネット環境も大事ですので、光回線の導入状況と可能性などについても、確認しておきましょう。

マンションでは設備の増強工事などは、建物全体の容量が決まっているために、管理組合に届け出て承認を得てからでないとできないのが通例です。

とりわけ中古マンションについては、全体の容量がさほど大きくないため、設備の増強工事そのものができない場合もありますので、管理組合などに確認するようにしましょう。


加えて、室内の湿気の状況や、万一の天井の雨漏りがないかなどの確認、さらには室内の動きやすさ、子供がいる家庭においては室内の安全性など、住む人数と世代に応じた生活導線の状況がどうなりそうかについても、家族がそこで朝・昼・晩と過ごした時のイメージを頭に描きながらの、チェックが必要です。

中古マンション、室内のチェックが終わったら、まずは外に出て、エントランス周りに移動してみましょう。


ちなみに最近の新築マンションは、エントランス部分を豪華に仕上げて、物件としての資産価値を高めようとする傾向が強いようです。

新築マンションほど立派なものでなくてもエントランス周りについては、外部からの来訪者に良い印象を与える物件を、選びたいものですね。

エントランス周りで必要なチェックとは

エントランス周りにおいて掲示板や郵便受け、駐輪駐車場、ごみ置き場などをチェックしてみましょう。

掲示板は、いわばそのマンションの住人や、管理組合の活動状況、管理会社の対応を映す鏡のようなものです。

掲示板に古いお知らせが長期間張ったままになっているなど、あまりにも放置されてるようであれば管理人や管理組合が住民への情報提供をきちんと行う姿勢を欠いているマンション、ということになります。


次に、郵便受けをチェックします。


ここでは、その中古マンションが、居住のみではなく、事務所としての使用が規約上認めている場合に、どれくらいの事務所が入居しているかを確認することがポイントとなります。

居住専用のマンションであるはずなのに、郵便受けに事務所の名前が多く見られるようであるならば、管理面、及び住環境を守ろうとする意識の乏しいマンションである可能性が大です。


もし、管理規約に事務所としての使用を可とする旨が書いてないのであればこれはそもそも管理規約違反となり、管理面のルーズさがなおのこと浮き彫りになります。

中古マンションを購入するときに注意しておきたいのは、住宅ローンにおいて「新築マンションのようにあらかじめ提携ローンが用意されていないこと」です。

したがって、ローンを組むためには、個別に金融機関と交渉する必要があります。


よって、自分がどの金融機関で、どんな条件の住宅ローンを組めるかについては、これはと思う金融機関にはあらかじめ問い合わせ、自分なりに借入と返済のシミュレーションを行っておいた方が良いでしょう。


もっとも、マイホームとなる中古マンション購入なのですから、自分が納得できる物件が見つかったときにすぐに購入手続きの体勢がとれるよう、日頃から備えておきたいものです。

したがって、やはり物件価額の1、2割くらいの頭金は、手元資金として用意しておきたいものです。

「フラット35」によるマンションの物件評価

中古マンションにおいては、住宅金融支援機構（旧　住宅金融公庫）が提供する「フラット35」という名の、最長35年の固定金利住宅ローンがあります。

フラット35は、通常の住宅ローンで必要な保証人・保証料もかからず、繰上返済時や返済条件変更時の手数料も必要ありません。


フラット35では融資を受ける前に、資格を有する建築士（適合証明技術者）が、住宅金融支援機構が定めた、建築基準法以上となる独自の技術基準にもとづいて、申請された物件の検査を行い、その評価を行います。

この独自基準は、「住宅の規模・規格」「断熱性」「耐久性」「維持管理」などの観点から、定められています。


中古マンションの場合、具体的には、建物の構造や耐震性、劣化の状況に加えて、維持管理基準として管理規約に所定の事項が定められているかといった点や、自分ひとりで調べるのが難しいような長期修繕計画の状況などについても、チェックが及んでいます。

（中古マンションの具体的な基準項目については、こちらをご参照ください）


この「フラット35」の融資制度は、本来的には、金融機関がマンションの担保価値を図るためにあるものですが、関連してマンションの建物評価のための細かな点についてさまざまなチェックが入るため、検討物件の質について客観的な評価を知りたい、という購入検討者にとっては一石二鳥と言えるでしょう。


中古マンション購入においてフラット35を利用する場合は、物件検査の申請を行ったうえで、合格した場合は「適合証明書」を、検査機関または適合証明技術者からもらう必要があります。

この「適合証明書」を、融資を受ける際に、金融機関に提出することになるわけです。


「フラット35」の具体的な申込み方法などの詳細については、住宅金融支援機構 「フラット35」をご覧ください。

そもそも論として、マンションが購入者に引き渡された時点で、法的には「管理組合」が存在していることになっています。


その管理組合が業務を開始するまでの間は、管理会社が管理組合の業務を代行することになりますが、マンションの維持管理に対する居住者の意識が低い場合などは、管理組合の設立自体が大きく遅れることがあります。

築年数の経過した中古マンションなどにおいて、ひどい場合には、管理組合が設立されないままに管理会社や理事長の独断的運営を長期間に渡って許しているケースは、現実には決して珍しくありません。

弱い管理組合、議決があっても安心できないケースも

また仮に管理組合があったとしても、住民への情報提供機能や意思疎通機能が弱いために、トラブルとなるケースも現実には多くあります。


一例として、管理組合の総会で議決を経た後に修繕工事に入ったにもかかわらず、その後大規模修繕工事の費用が高すぎるという事実に驚いた一部住民が、工事着工後に反対に回り、最終的に工事そのものが中断に追い込まれた...といったケースがあります。

（マンション購入、「修繕積立金の積み立て不足」問題にはこう対処。ご参照）


現在、国土交通省の推計によれば、分譲マンションの戸数はおよそ500万戸、うち築30年以上が経過したいわゆる「老朽化（高齢）マンション」は、その10％以上ともなる56万戸に上ります。

中古マンション購入においては、とりわけ「マンション管理費の滞納金」の有無とその金額、それに対する管理組合の対応状況に、注意を払っておく必要があります。

自分の部屋の滞納金のチェックだけを済ませて、安心していてはいけません。


確認するべきは、「マンション全体における滞納金の総額がどれくらいあるか」ということです。

実は、この「マンション全体における滞納金の総額」は、重要事項説明書で記載を義務づけられた事項ではありません。


このマンション全体の滞納金は、あなたが入居して数年～数十年後のマンションの修繕・立替時において、突然、再びあらわれてくるかもしれないからです。

（中古マンションの「管理組合」「修繕積立金の滞納」は購入前に調べる。ご参照）

マンション管理費の滞納金、ここに注意

勘違いされやすいところですが、マンションの管理会社は、一定期間滞納者に対して滞納金の催促などは行ってくれますが、その徴収に対する義務までを負っているわけではありません。


滞納金の徴収義務は、あくまで管理責任のある管理組合、つまりはそのマンションの所有者に、基本的に属します。

大規模修繕時には、このようなマンション全体で生じている滞納金による不足分を、現在の居住者や新規入居者から、「一時金」の形をとって一気に徴収するやり方が、現実に見られます。