弱い管理組合、議決があっても安心できないケースも

また仮に管理組合があったとしても、住民への情報提供機能や意思疎通機能が弱いために、トラブルとなるケースも現実には多くあります。


一例として、管理組合の総会で議決を経た後に修繕工事に入ったにもかかわらず、その後大規模修繕工事の費用が高すぎるという事実に驚いた一部住民が、工事着工後に反対に回り、最終的に工事そのものが中断に追い込まれた...といったケースがあります。


現在、国土交通省の推計によれば、分譲マンションの戸数はおよそ500万戸、うち築30年以上が経過したいわゆる「老朽化（高齢）マンション」は、その10％以上ともなる56万戸に上ります。

マンション管理費の滞納金、ここに注意

勘違いされやすいところですが、マンションの管理会社は、一定期間滞納者に対して滞納金の催促などは行ってくれますが、その徴収に対する義務までを負っているわけではありません。


滞納金の徴収義務は、あくまで管理責任のある管理組合、つまりはそのマンションの所有者に、基本的に属します。

大規模修繕時には、このようなマンション全体で生じている滞納金による不足分を、現在の居住者や新規入居者から、「一時金」の形をとって一気に徴収するやり方が、現実に見られます。

新築マンション購入＝「青田売り」の理由

新築マンションのほとんどが「青田売り」となっている理由は、おもに不動産会社側の事情です。


不動産会社は、マンション建設時において、まず土地の取得から入りますが、この段階で金融機関から大きく資金借り入れを行うため、金融機関に対する月々の多額の返済利息が発生します。


このため、マンションが立ち上がってから売り出すという悠長なやり方ができるほどの経営体力を持つ不動産会社の方がまれな存在であり、たいていの場合は、建築確認を取得後すぐに販売を開始する、いや「せざるを得ない」わけです。


したがって、現実には新築マンションの購入＝「青田売り」という理解で臨まなければならないということをまずは肝に銘じておくのが良いでしょう。

新築マンション購入、大部分の人が同様の不安を抱える

新築マンション購入においては、まずはチラシなどの広告をチェックしているうちに気に入って、ないしは興味を引かれる物件を発見し、販売不動産会社に連絡のうえでモデルルームに出かけます。

そして販売担当者の説明、内装チェックなどを経た質問をしたうえで、購入を最終的に決断して、資金計画に基づいて契約をする、というのが一般的パターンです。

「管理委託契約書」を国交省のモデル契約書と比べてみる

通常、新築マンションの購入時には、マンションの管理規約と共に、マンションの管理組合が管理会社にどのような業務を委託したかについての内容を列挙した、「管理委託契約書」が手渡されます。

管理会社は、ここに記載された業務を行うことになりますが、これを逆から見ると「ここに書かれていない業務は行わない」ことになります。


たとえば、「管理員が週３日清掃を行う」と記載されている場合、管理員が所定の３日間以外の日においてマンション掃除をすることは無いわけで、たとえ清掃日以外の日にマンションの前が汚れていたとしても、入居者の側からは「いつもきれいに掃除されていないのは、マンション管理の不備である」とまでは言えないわけです。


もちろん、管理委託の内容については、入居後に、管理組合と管理会社との契約内容の変更として行うことは可能ですが（上記でいえば、清掃日を週３日から、週５日契約に変更するなど）、その分は管理会社に支払う費用の増加、すなわち、自ら支払う管理費の増加となって、いずれ返ってくることになります。


したがって、この「管理委託契約書」の内容がどのようになっているかを、新築マンション購入前に確認しておくことは、入居後の管理がどうなるかについてのイメージを描くためにも、非常に重要です。


入居時に「管理規約」をよく読まれる方は多いのですが、「管理委託契約書」までチェックされる方は、案外と少ないものです。

問題は、購入するマンションだけではない

たとえば、自分が購入を予定する部屋は「眺望が良い」という触れ込みだったが、隣に空き地があり、自分の入居後にそこに自分のマンションよりさらに高層のビルが建ち、日光がすっかりさえぎられるだけでなく、隣から丸見えの状態となったために、日中の多くの時間をカーテンを閉めたまま過ごす羽目になった。


このような話は、日常茶飯事です。

その他にも、日中は静かだと思っていた道路において、夜間の交通量が激増する地域であったことから、深夜の騒音で、耐え難く眠りを妨げられるとか、エントランスが地盤より低いために、豪雨発生時に一階部分が水浸しにあった、などといった話もあります。


販売する不動産会社は、マンションそのものについては現況、そして近い将来の事実関係についてはつつみ隠さず話したとしても、当然ながら商売でもあるために、顧客の不安感をいたずらにあおる懸念のある「あるいは起こる可能性のある問題」については、後日説明責任が発生しそうな大きな問題などを除いて、まず自分のほうからは、積極的に説明はしてこないものです。

金利上昇時、住宅ローン金利だけが上がるわけではない

たとえば、預貯金の低金利も続いていることから、いまや投資信託などの金融商品で資金運用をされている方も、多いことでしょう。


かりにこの先、金利が上がったとした場合、住宅ローンの金利支払額も確かに増えるかもしれませんが、その一方で、これらの金融商品からの運用益もまた、増加するはずです。


こうなると（税金などの問題を除いて話を単純化すれば）、もし金利上昇により生じた「保有投資信託の運用益の増加」が、「住宅ローン金利の支払額の増加」を上回る場合は、この投資信託商品を解約して住宅ローンの繰上返済にまわす方が、「絶対に得である」とは、誰も言い切ることができないはずです。

それはそのケース、その実行時期において、計算し両者を比較してみて、はじめてわかる話だからです。

長期固定金利や繰上返済が、誰にとっても得なはずがない

しみじみ考えてみると、不思議なことではあります。


その住宅ローンを固定金利で運用したり、あるいは繰上返済をしたりしたら「数十年後にいくら得をする」などと、自信満々に千円単位で数字を出しておきながら、それでは数十年後の人生において、「その住宅ローンの損得を含めてプラスマイナスし、トータルでいくらの損得となるか」については、彼らはまったく算出することができないのですから。


そんなことは当たり前だろうと、思われますか。

しかしそんなことを言ったら、数十年後の金利動向まで予想して、長期固定の住宅ローン利用でいくら得をするとか、繰上返済でこれだけ得をするとか、自信満々に節約額をはじきだして紙に書いてあなたのところに持参してくる行為それ自体が、大変に不思議な話だと思われませんか。


それに、「あなたの固有の生活」という面から見ても、手元のキャッシュを乏しくしてまで繰上返済をすることが果たして賢明なことなのかどうか、すくなくともあなた自身、よく考えてみる必要がありそうです。


たとえば、手元にあった現金百万円を、住宅ローンの繰上返済に回してしまった後に思わぬケガをして、治療費や職場復帰まで時間がかかったために生活費の出費が増え、やむなく、新たに金利十数％の消費者ローンを借り入れた。


こういった場合、最終的に支払った金利と節約した金利をプラスマイナスした時の損得という意味では、住宅ローンの繰上返済を行わずに、手元にあった100万円のキャッシュを活用していたほうが、トータルでみた場合はよかった、ともいえるのではないでしょうか？


つまり、「ローンを抱えているが、一方で手元に資金がある」ということは、「ローンは無いが、手元に資金もない」ということよりもつねに良いのだとは決していえない、ケースバイケースだということです。

借入イコール悪、早期返済イコール善、的な発想に、ひょっとして凝り固まっていませんか？


「住宅ローンは長期固定金利や繰上返済が、変動金利や繰上返済ナシの場合に比べて絶対にお得である」、などという話はしょせん「一定の仮定の下で」という話であり、返済後に勘定を締めてみてはじめて、トータルでみた勘定の損得がはっきりする話なのです。

入居時には、必ず「長期修繕計画」の存在をチェックする

マンション購入時には、販売業者から計画期間が２０～３０年の「長期修繕計画書」を提示されるはずですが、その中においては外壁塗装や給排水工事の時期やその見積費用なども、示されています。


このとき、長期修繕計画に従って、入居後何年目ごとにどれくらいの割合で、修繕積立金の改定を行う予定かを記した、「将来的な修繕積立て金額の推移」の箇所をよく確認し、数年後の金額改定による増加について、それなりの精神的な備えをしておかないと、いざ値上げ提案を実際につきつけられたときに、驚くことになります。

最上階・上層階居住時のデメリット

まず、マンションの最上階・上層階に居住した場合のデメリットを、いくつかあげてみましょう。


高層階・上層階に住む場合、言うまでもなく、エレベータによる移動がすべての前提になります。

深夜仕事から疲れて帰宅したとときなど、各階の停止やエレベーターの待ち時間の長さなどを、いずれ鬱陶しく感じるようになるかもしれません。


また、火事や地震などの災害時は、エレベーターが自動的に停止する場合も多いでしょうから、万一の場合は、非常階段やバルコニー沿いに逃げるより他にありません。


災害ではなくとも、エレベーターが不運にも1～2日程度使えなくなるような故障や事故に遭遇した場合などは、自分の居室と外との往復が、ひどく大変になります。

ご家族に高齢の方がいる場合などは、こういった万一の際に外とのアクセスがどうなるかについて、居住前に多少なりとも考えておく必要があるでしょう。

以前にエレベーターでの人身事故が全国的に散発し、マスコミを賑わしたことを思い起こしても、起こりえないことと、笑い飛ばしてしまうわけにはいかないはずです。


また地震の揺れにおいても、高層階の方が低層階に比べて大きくなる傾向があるとも言われています。

そのマンションの耐震性、エレベーターの保守点検状況なども、低層階に住む人たちよりは注意を払うくらいの姿勢で、チェックする必要があるでしょう。


高層階から見渡す景色も、最初の頃こそ優越感を感じるかもしれませんが、毎日のこととなると飽きてしまい、一年もすれば何も感じなくなるかもしれません。

夏など、エアコンも最上階は低層階に比べ、利きにくいといわれています。


また、防犯・セキュリティ面では、十階建て程度の建物の最上階は、一階に次いで狙われやすい、というデータもあるそうです。

最上階などは比較的人の出入りが少ないということもあり、心理的に気がゆるむためか、施錠をしない人が比較的多くなることなどが、狙われやすい理由としてあげられています。

ペット飼育OKの新築マンションが、増加傾向

平成15年度の国土交通省によるマンション総合調査（データは古いですが、なにせ5年に一度の調査実施ですので、仕方ありません）によれば、マンションの居住者間トラブル・不満として、「違法駐車・違法駐輪」「生活上の騒音」の次に多いのが、「ペット飼育」の問題となっています。


また、管理組合の6割近くがペット飼育を禁止しているのに対し、逆に規制を設けていない管理組合は、わずか1割程度に過ぎない、という結果になっています。


しかしながら、平成20年の現在、新築マンションを中心にペット飼育を可とするマンションの数は、徐々に増えてきているようです。


ペットを大切な家族の一員と考え、高額なペットフードや飼育器具、保険や治療、はてはエステやペット葬儀にいたるまで、ペットに大金を投じて溺愛する方も決して珍しくなくなってきていることから、不動産会社としても商売上、新築マンションの管理規約に簡単に「ペット飼育禁止」の一文を盛り込むことを躊躇するようになってきているわけです。

ペット飼育は、「管理規約」の入居前チェックが必須

仮に、マンションの購入をお考えになっているあなたが、現在犬や猫などのペットと同居している場合は、管理規約にある「ペット飼育に関する条項」の箇所を、購入前に必ず確認しておく必要があります。


ペット飼育に関して、規約の方向としては大きく二つとなっています。

一つは、完全に「ペット飼育禁止」として、規約内にその旨を明示している場合。

ただしこの場合においても、いわゆる盲導犬・介助犬のような「身体障害者補助犬」は、その禁止の限りではないと解釈されています。

これは、平成14年10月に施行された「身体障害者補助犬法」にもとづき、補助犬はペット扱いではなく、身体障害者の体の一部として考えられることとなったためです。