1981年を境に、建物の耐震力に大きな差が

耐震基準を大幅に強化するため、建築基準法の改正が1981年6月に施行され、このときの基準は「新耐震基準」と呼ばれています。

「新耐震基準」は、震度5まではほとんど被害無し、震度6では建物に多少損害が発生したにせよ人命には影響しないような強度の設計、となっています。



中古マンションを買うときの耐震性を考える場合は、まずこの1981年、6月以前に建築確認申請が役所に提出されたようなマンションは、新耐震基準を満たしてないことからも、住まいの安全性という観点からは、一般論として避けるべき物件である、と言えましょう。

別の言い方をすれば、1981年を境に、建物の耐震力に大きな開きが生じているということです。

この場合、マンションが建てられた時期ではなく、建築確認がいつ降りたかということで判断する必要があることに、注意してください。

マンションの構造計算を調べるには

数年前、一級建築士による耐震強度偽装事件に端を発した改正建築基準法が2007年6月に施行され、「建築確認事務の厳格化」が実施されることとなりました。

そのため、建築確認の審査が非常に細かくなり、申請してから確認が下りるまでの期間が長期化し、新設住宅着工戸数の大幅な減少へと多大なる影響を及ぼしています。


ちなみに、購入前にそのマンションの構造計算をした建築士を調べることは、マンションの建設会社さえ判明すれば可能です。

しかし、マンションの構造計算の再調査は、かなり高額な費用がかかることから、管理組合においてもそう簡単には、対応できないのが普通です。


それでも、もしこのような物件の購入について真剣に検討されている場合には、そのマンションの管理組合が過去、耐震性についていつ頃どのような調査や検討を行ったかということについて、保管されている議事録を調べてもらうようにします。

そして、その管理組合及び住民の総意として、耐震性の強化に関する今後の対応についてどう考え、何をいつまで実行するつもりなのかを確認しておくことが、最低限必要であるといえるでしょう。

オートロックが設置されていない中古マンションは避ける

耐震性の問題を脇におけば、1991年から92年にかけてのバブル崩壊後、マンションの分譲価格がはっきりと下降した1993年以降の中古物件が特に狙い目であるとする専門家もいます。


平成時代に入ってからのマンションは、コンクリートの耐用年数も長くなっており、またエントランスにオートロックが設置され、不審者に対するセキュリティ体制が強化された物件が急速に普及したのも、ちょうどその頃からとなっているためです。

現在は以前に比べて、セキュリティ・防犯仕様等に対する感覚が、一般常識として比べものにならないぐらい高まっており、オートロックは中古マンションであっても、当然に備えておくべき基本仕様であると言えます。

室内のチェックポイントについて

購入検討物件となる居室に入るときには忘れずに、間取りのチェック用の図面と、計測のためのメジャーを持っていく必要があります。

できれば、朝方・昼すぎ・夜と、日当りや室内温のチェックも兼ね、時間帯を分けて複数回往訪して調べたいものです。


基本的なチェック部分として、まず設備面、とりわけキッチンや水道・給水設備、トイレの水回りなどの排水・排気面が生活の基本ともなりますので、よく調べることが必要です。


水道に関しては、水の味が変だとかいうことのないよう、実際にコップで飲ませていただきましょう。

他にも、ガスの容量、またブレーカーで電気の容量（40アンペア以上はほしいところ）を確認します。


さらに、今日ではインターネット環境も大事ですので、光回線の導入状況と可能性などについても、確認しておきましょう。

マンションでは設備の増強工事などは、建物全体の容量が決まっているために、管理組合に届け出て承認を得てからでないとできないのが通例です。

とりわけ中古マンションについては、全体の容量がさほど大きくないため、設備の増強工事そのものができない場合もありますので、管理組合などに確認するようにしましょう。


加えて、室内の湿気の状況や、万一の天井の雨漏りがないかなどの確認、さらには室内の動きやすさ、子供がいる家庭においては室内の安全性など、住む人数と世代に応じた生活導線の状況がどうなりそうかについても、家族がそこで朝・昼・晩と過ごした時のイメージを頭に描きながらの、チェックが必要です。

バルコニーなど、室外チェックも忘れずに

室内だけに目がいって、うっかりバルコニーなどの室外部分のチェックを、漏らすことが無いようにしたいものです。

バルコニー部分においては、ひび割れなどその痛み方のチェックが必要です。


外部の騒音や窓を開けた時と閉めたときの状態、部屋からの眺望の確認などは皆さんしっかり行われるでしょう。

しかしそれ以外にも、日照量がどうか、日の差し方が時間と共にどう移りかわっていっているかについても、特にお子様の成長や冬場の暖房費の問題などにも間接的に影響してくるため、確認しておくことが大切でしょう。


また、外からその部屋をみた場合、一体どう見えるのかといった点についても、防犯やプライバシーの観点から、忘れずチェックしたいところです。


全体的には、現在お住まいの方がどう思い、何に満足して何を不満と思っているか、また不便と感じている部分について現状どのように対応しているかについては、細かい点であっても質問し、自分として納得がいくようにする姿勢を持ちたいものです。

むろん、必ずしも真実を語ってくれるかどうかはわかりませんので、ある程度話を最初から割り引いて聞く必要がありますし、疑問に思った点については、直接自分の目で確認すればよいことです。


次のコラムでは、室外から離れ、マンション周辺の外回りのチェックポイントを確認します。

エントランス周りで必要なチェックとは

エントランス周りにおいて掲示板や郵便受け、駐輪駐車場、ごみ置き場などをチェックしてみましょう。

掲示板は、いわばそのマンションの住人や、管理組合の活動状況、管理会社の対応を映す鏡のようなものです。

掲示板に古いお知らせが長期間張ったままになっているなど、あまりにも放置されてるようであれば管理人や管理組合が住民への情報提供をきちんと行う姿勢を欠いているマンション、ということになります。


次に、郵便受けをチェックします。

ここでは、その中古マンションが、居住のみではなく、事務所としての使用が規約上認めている場合に、どれくらいの事務所が入居しているかを確認することがポイントとなります。

居住専用のマンションであるはずなのに、郵便受けに事務所の名前が多く見られるようであるならば、管理面、及び住環境を守ろうとする意識の乏しいマンションである可能性が大です。


もし、管理規約に事務所としての使用を可とする旨が書いてないのであればこれはそもそも管理規約違反となり、管理面のルーズさがなおのこと浮き彫りになります。


居住専用とうたいながらも、実際には事務所が多く入っているマンションは、いつの間にか住人以外の外部の人間が出入りすることが多くなってきて、静かな住環境を維持すること自体が、だんだんと難しくなってくるものです。

そこに長く住むつもりであるならば、こういった点については、事前にしっかりとチェックしておくようにしましょう。


また、駐車場や駐輪場は、敷地スペースを利用して、マンションの住人以外の人間が、不法駐車・不法駐輪をしている可能性もあります。

こういった不法駐車の有無のチェックや警告などをきちんと行っている管理会社、管理組合かどうかについても、その意識の高さをはかるための試金石となります。


ゴミ置き場については、ルールをきちんと守ったゴミ出しが成されているか、ルール違反のゴミが多くならないように管理人がちゃんと気を配っているか、またいつもゴミが散乱していてカラスの溜まり場になっていないか、などを確認することによって、住民のマナーの水準をチェックすることができるでしょう。

高齢になった後の生活イメージを描く

周辺環境に目を向けるときには、可能な限り、将来の生活イメージも意識してほしいものです。

高齢化社会が急激に進行する今日の日本においては、自分もいつの日にか、高齢者の一人となって、そこで暮らすことになるはずです。


そうなったときの自分の暮らしぶりが、今の自分からどのように変わっていくのか、体力が衰え行動範囲が狭まったときに果たして問題はないのか、といった点についても、可能な限りイメージを広げておきたいものです。


たとえば、近くに買い物が一箇所でほとんど済ませられる、大きなスーパーなどはあるでしょうか。

それは、車でなければ行けない場所なのでしょうか？（高齢者になったあなたは、いつの日か免許を返上することになるかもしれません...）

また、周辺の道は、歳をとって疲れやすくなったとしても、起伏が少なく、歩きやすくなっているでしょうか。

万一の時に備え、近くに訪問介護の施設や、複数の診療科目を持つ総合病院などはあるでしょうか。


現時点における周辺環境や設備が快適かどうかといった点をチェックすることももちろん大切なことです。

しかし、自分がいつか歳をとって体力が落ち、そうそう遠出もできなくなった後もなお、そこに住み続けているとしたならば、自分の生活はいったいどう変わるのだろうか...という風に、想像力を働かせて考えてみることも、また大切なことなのです。

「フラット35」によるマンションの物件評価

中古マンションにおいては、住宅金融支援機構（旧　住宅金融公庫）が提供する「フラット35」という名の、最長35年の固定金利住宅ローンがあります。

これは、融資を受ける前に、資格を有する建築士（適合証明技術者）が、住宅金融支援機構が定めた、建築基準法以上となる独自の技術基準にもとづいて、申請された物件の検査を行い、その評価をするものです。

この独自基準は、「住宅の規模・規格」「断熱性」「耐久性」「維持管理」などの観点から、定められています。

中古マンションの場合、具体的には、建物の構造や耐震性、劣化の状況に加えて、維持管理基準として管理規約に所定の事項が定められているかといった点や、自分ひとりで調べるのが難しいような長期修繕計画の状況などについても、チェックが及んでいます。

（中古マンションの具体的な基準項目については、 こちら をご参照ください）


この「フラット35」の融資制度は、本来的には、金融機関がマンションの担保価値を図るためにあるものですが、関連してマンションの建物評価のための細かな点についてさまざまなチェックが入りますので、検討物件の質について客観的な評価を知りたい、という購入検討者にとっては、一石二鳥と言えるでしょう。

ちなみに中古マンション購入においてフラット35を利用する場合は、物件検査の申請を行ったうえで、合格した場合は「適合証明書」を、検査機関または適合証明技術者からもらう必要があります。
この「適合証明書」を、融資を受ける際に、金融機関に提出することになるわけです。


なお、「フラット35」の具体的な申込み方法などの詳細については、 住宅金融支援機構 「フラット35」 をご覧ください。

ちなみに調査の後、適合しない項目があって「不合格」となった場合、フラット35の利用はできなくなりますが、その場合においても、発生した調査費用（正式には「適合証明手数料」と呼ばれています。4万～10万円程度はかかるようです）は払わなければなりませんので、その点は注意しましょう。

この場合は、希望していた物件が優良とまではいえないという事実を、買う前に未然に把握できたわけですから、いわば安心を得るためのチェック料を支払ったことになるわけで、その意味では決して無駄な出費ではないはずですよね。


なお、フラット35は、マンションの担保価値に重点が置かれてチェックが成されますので、管理状態など「自分がもしそこに住んだ場合の生活の質」という面については、やはり、他のコラムでお話したようなさまざまなチェックを、自分でひととおりきちんとする必要があるということに、注意しておきましょう。


またフラット35の一種で、当初5年間の融資金利についてフラット35よりもさらに0.3％金利が優遇される「フラット35S」も用意されています。

フラット35S（優良住宅支援制度）のご案内　（住宅金融支援機構）

省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性や耐久性・可変性のうち2つ以上の条件を満たすことが必要で、フラット35より一段優良住宅としての基準要件が厳しくなっていますが、その分だけ金利も優遇されるというわけです。

フラット35をすでに申し込んでいる場合でも、「フラット35S」への切り替えは可能です。

購入を考えているマンションが「フラット35S」の対象になるかどうかについては、不動産会社に問い合わせてみるとよいでしょう。

なお、金融機関の一部では「フラット35S」を扱っていないところもありますので、対象金融機関かどうかは、住宅金融支援機構サイトの取扱い金融機関一覧ページにてご確認ください。

弱い管理組合、議決があっても安心できないケースも

また仮に管理組合があったとしても、住民への情報提供機能や意思疎通機能が弱いために、トラブルとなるケースも現実には多くあります。


一例として、管理組合の総会で議決を経た後に修繕工事に入ったにもかかわらず、その後大規模修繕工事の費用が高すぎるという事実に驚いた一部住民が、工事着工後に反対に回り、最終的に工事そのものが中断に追い込まれた...といったケースがあります。


現在、国土交通省の推計によれば、分譲マンションの戸数はおよそ500万戸、うち築30年以上が経過したいわゆる「老朽化（高齢）マンション」は、その10％以上ともなる56万戸に上ります。


こうした築年数が数十年に及ぶマンションは、建物だけでなく、住んでいる住民自体の年齢も高齢化してきていることから、自分たちが余生を過ごすための現状さえ保たれればそれでよい、という考えの人も多く、彼らは高額の費用が必要となる修繕行為そのものを望まないのです。


中古マンション購入を考える場合、このような考え方をする方が、一定数はすでに必ず居住しているものと、はじめから考えておいたほうがよいでしょう。

長い年月で入れ替わる入居者がもたらすリスク

新築マンションとして分譲を開始した段階では、購入にあたり一定の年収証明などが必要なこともあり、目に見える問題は起きにくいのですが、マンションの築年数が経過するにつれて、収入に余裕のある層がもっとよい居住環境を求めて転出したり、また逆に相場がさがったタイミングを見計らって収入の少ない層が転入してきたりするために、入居当初の顔ぶれも変わってきて、住民の入れ替わりが生じてくるものです。


そうなると、そのマンションに最初から住んでいる人と、途中で入ってきた人との間で、マンションの維持と管理に対する住民の思い入れがだんだんと異なってくることから、分譲当初はうまくいっていた管理組合の運営も住民の考え方がバラバラになるため、支障が生じてくる場合があります。

大規模修繕が難しくなってくることだけならまだしも、それ以外にも、経済力の低い人が増加することにより、マンションの管理費用や修繕積立金の滞納者の増加リスクも、高まってきます。

マンション管理費の滞納金、ここに注意

勘違いされやすいところですが、マンションの管理会社は、一定期間滞納者に対して滞納金の催促などは行ってくれますが、その徴収に対する義務までを負っているわけではありません。


滞納金の徴収義務は、あくまで管理責任のある管理組合、つまりはそのマンションの所有者に、基本的に属します。

大規模修繕時には、このようなマンション全体で生じている滞納金による不足分を、現在の居住者や新規入居者から、「一時金」の形をとって一気に徴収するやり方が、現実に見られます。


そうなると、その中古マンションに途中入居して間もないあなたが、一度に数十万円という大変な負担を、滞納者のために負わざるを得ないことになりかねません。

それを防ぐためにも、中古マンション購入時においては、管理会社や管理組合に対し、マンション全体における管理費や、修繕積立金の滞納金額の合計額を、忘れずに確認しておくようにしたいものです。


なお、「マンションの滞納管理費は、５年で時効にかかる」とする最高裁の判例もありますので、マンションにおいて、滞納金額がある場合は、管理組合が時効の中断となる請求・催促を、定期的に行っているかどうかのチェックも必要になります。

自分の住まいを守るため、全体運営に高い参加意識を

さらには、分譲マンションにおいて所有者が実際に住まず、他人に転貸しているケースも珍しくありません。

そしてこれもどちらかといえば、築年数を経た中古マンションによく見られる傾向です。


そうなると、長期的にそこに住んで、マンションの運営に関心を持つような賃借人ばかりであればよいのですが、残念ながら現実はそうではなく、無関心な賃借人が相当数を占めているものです。

このような無関心な賃借人が居住者の一定割合を占めるようになった場合は、どうしても管理組合の運営が形骸化の方向に向かってしまい、管理会社任せとなりがちになることから、マンションの維持機能自体も劣化していくことは必定です。


上記のような傾向は、郊外型の団地や、立地や間取りがやや不便な地方都市の中古マンションなどでとりわけ顕著とされます。


自分たちの住まいとなるマンションの全体運営に無関心であることの代償が最終的に高くつくことを肝に銘じ、管理組合への積極的参加とその活動内容・活動状況のチェック、そして管理会社の業務状況のチェック・監視についても関心を払い、情報収集に努めるようにしたいものです。

新築マンション購入＝「青田売り」の理由

新築マンションのほとんどが「青田売り」となっている理由は、おもに不動産会社側の事情です。


不動産会社は、マンション建設時において、まず土地の取得から入りますが、この段階で金融機関から大きく資金借り入れを行うため、金融機関に対する月々の多額の返済利息が発生します。


このため、マンションが立ち上がってから売り出すという悠長なやり方ができるほどの経営体力を持つ不動産会社の方がまれな存在であり、たいていの場合は、建築確認を取得後すぐに販売を開始する、いや「せざるを得ない」わけです。


したがって、現実には新築マンションの購入＝「青田売り」という理解で臨まなければならないということをまずは肝に銘じておくのが良いでしょう。

新築マンション購入、大部分の人が同様の不安を抱える

新築マンション購入においては、まずはチラシなどの広告をチェックしているうちに気に入って、ないしは興味を引かれる物件を発見し、販売不動産会社に連絡のうえでモデルルームに出かけます。

そして販売担当者の説明、内装チェックなどを経た質問をしたうえで、購入を最終的に決断して、資金計画に基づいて契約をする、というのが一般的パターンです。


「青田売り」においては、すでに現物が、7・8割方建っている場合もあれば、まだモデルルームのみという段階で、購入まで踏み切る場合もありますが、いずれにしても、建っていない建物を買うわけです。

そして実物を見ずに買う以上、いくらチラシや図面、そしてモデルルームを穴のあくほど見たにせよ、わからない点や予期できない点が必ずあるものです。


青田売りの本質は、「自分が買おうとしている商品の現物を見ずに買う（しかも高額で！）」というところにあり、そこが現物を実際に確かめた上で購入する中古マンションの購入との、大きな違いになります。

とあるアンケートによれば、青田売りで新築物件を購入した人の7割以上が、「実物を見ないで購入することに不安を感じている」という調査結果もあるそうです。

新築マンション購入、調査時には想像力を最大限に

新築マンションの購入に適性のある資質は？と問われた場合、それは「想像力豊かな人であること」と言えるでしょう。


モデルルームを見るだけで、あとは販売担当者の言うことをだけをすべて間に受けて購入にまで至ってしまうタイプの人は、後で必ず「聞いていた話と違う」「こんな話は聞いていない」と、後悔することになります。


たとえば、超高層マンションの一室を購入する場合などは、一、二階部分と最上階とでは、日照時間と日照量・風の強さ・眺望・騒音・セキュリティ・防災面その他数多くの面で、全然別物であるとすら言えるからです。

そして、その違いが、最終的な生活実感の快適さを大きく左右することになるのです。

「管理委託契約書」を国交省のモデル契約書と比べてみる

通常、新築マンションの購入時には、マンションの管理規約と共に、マンションの管理組合が管理会社にどのような業務を委託したかについての内容を列挙した、「管理委託契約書」が手渡されます。

管理会社は、ここに記載された業務を行うことになりますが、これを逆から見ると「ここに書かれていない業務は行わない」ことになります。


たとえば、「管理員が週３日清掃を行う」と記載されている場合、管理員が所定の３日間以外の日においてマンション掃除をすることは無いわけで、たとえ清掃日以外の日にマンションの前が汚れていたとしても、入居者の側からは「いつもきれいに掃除されていないのは、マンション管理の不備である」とまでは言えないわけです。


もちろん、管理委託の内容については、入居後に、管理組合と管理会社との契約内容の変更として行うことは可能ですが（上記でいえば、清掃日を週３日から、週５日契約に変更するなど）、その分は管理会社に支払う費用の増加、すなわち、自ら支払う管理費の増加となって、いずれ返ってくることになります。


したがって、この「管理委託契約書」の内容がどのようになっているかを、新築マンション購入前に確認しておくことは、入居後の管理がどうなるかについてのイメージを描くためにも、非常に重要です。


入居時に「管理規約」をよく読まれる方は多いのですが、「管理委託契約書」までチェックされる方は、案外と少ないものです。


販売する不動産会社に、「管理委託契約書」のコピーを請求してみるとよいでしょう。

不動産会社によっては、「内容が現時点で確定していない」といって、「管理委託契約書」のコピーを渡すのを渋るところもありますが、そこは「変更の可能性を承諾するので、ぜひ頂きたい」と伝え、交渉してみるのがよいでしょう。


この「管理委託契約書」は通常、国土交通省の契約書モデルである「標準管理委託契約書」に準拠して作成されているはずです（参考　 マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について〔国土交通省〕 ）。


したがって、この「標準管理委託契約書」との間でどれくらい違いがあるか、あるいはほぼそのまま流用しているだけに過ぎないのか、などに着目しながら、チェックしていくのがよいでしょう。


「標準管理委託契約書」をほぼそのまま使用している管理会社であれば、むしろ渡すのを拒む道理はないはずですし、あくまで契約後でなければ渡せない、と言い張るような場合は、減点せざるを得ないでしょう。

逆に、「標準管理委託契約書」から内容的に踏み込んで、よりそのマンションの個別事情に踏み込んだ契約内容へと変更がなされている場合には、入居後のマンション管理への配慮の面から、高く評価できます。

「管理説明会」を開催する物件には、積極的に参加を

最近の新築マンション販売においては、管理会社名を明示した「管理説明会」を、モデルルームなどを会場として、開催している企業もあります。


このような「管理説明会」は、当然ながら販売戦略の一環として行われるため、多少営業色が強くなる面は否めませんが、それでも自社販売物件のマンション管理における自信の現われである、と言うことができます。


よい機会ですので、その物件を購入対象と考えている場合は、このような「管理説明会」には積極的に参加し、質問などもしてみるのがよいでしょう。


出席前には事前に「管理委託契約書」のコピーを入手し熟読しておくことで、その販売会社・管理会社の実力をさらに深く測ることもできます。

問題は、購入するマンションだけではない

たとえば、自分が購入を予定する部屋は「眺望が良い」という触れ込みだったが、隣に空き地があり、自分の入居後にそこに自分のマンションよりさらに高層のビルが建ち、日光がすっかりさえぎられるだけでなく、隣から丸見えの状態となったために、日中の多くの時間をカーテンを閉めたまま過ごす羽目になった。


このような話は、日常茶飯事です。

その他にも、日中は静かだと思っていた道路において、夜間の交通量が激増する地域であったことから、深夜の騒音で、耐え難く眠りを妨げられるとか、エントランスが地盤より低いために、豪雨発生時に一階部分が水浸しにあった、などといった話もあります。


販売する不動産会社は、マンションそのものについては現況、そして近い将来の事実関係についてはつつみ隠さず話したとしても、当然ながら商売でもあるために、顧客の不安感をいたずらにあおる懸念のある「あるいは起こる可能性のある問題」については、後日説明責任が発生しそうな大きな問題などを除いて、まず自分のほうからは、積極的に説明はしてこないものです。

自ら現地に出向き、納得いくまで調べる

したがって自衛策としては、マンション購入のメドをつけた物件において、まずは自分が現地に出かけることが必要です。


近隣のマンションを自分の入居マンションに見立てて様子を探ってみたり、近所の人に住みやすさなどの話を聞いてみたり、朝昼夜、晴天の日と雨の日と、時間や気象条件の異なるタイミングで出かけたり、あるいは周辺の商店街の状況をチェックしてみます。

すなわち、何度も通い詰めるぐらい、調査のために時間を費やす覚悟が必要になります。

用意周到な準備と細心の注意、そして想像力を駆使する

とりわけ、まったく土地勘の無いところの物件を購入する場合などは、それぐらいの慎重さがあってはじめて、ほぼ満足のいく物件購入ができるものと、気を引きしめてかかるようにしましょう。


一生に一、二度しか経験しないであろう、何千万、あるいは億単位の商品「実物を見ずに」買うという行為の重大さをあらためて深く心に刻み、考えられる限り用意周到に、臆病なくらいに用心深く、さらには大胆に想像力の翼を広げ、マンション購入という人生の一大事業にとりかかっていただきたいものです。

金利上昇時、住宅ローン金利だけが上がるわけではない

たとえば、預貯金の低金利も続いていることから、いまや投資信託などの金融商品で資金運用をされている方も、多いことでしょう。


かりにこの先、金利が上がったとした場合、住宅ローンの金利支払額も確かに増えるかもしれませんが、その一方で、これらの金融商品からの運用益もまた、増加するはずです。


こうなると（税金などの問題を除いて話を単純化すれば）、もし金利上昇により生じた「保有投資信託の運用益の増加」が、「住宅ローン金利の支払額の増加」を上回る場合は、この投資信託商品を解約して住宅ローンの繰上返済にまわす方が、「絶対に得である」とは、誰も言い切ることができないはずです。

それはそのケース、その実行時期において、計算し両者を比較してみて、はじめてわかる話だからです。

セールス側の「金利動向」のあやふや加減

たいていの場合、住宅ローンを販売する金融機関の側は、あくまで「現時点における」金利動向などから、その住宅ローンだけに絞って、固定金利や繰上返済による節約額の試算をしているケースが多いはずです。


それ以外の変動要因、すなわちあなたの他の保有資産や負債、収入の増減などについては、住宅ローン返済期間となる数十年の間においてそれらがどう変わり、住宅ローン金利の影響と足し合わせた場合のトータル損益予測がどう変わっていくかなど一切お構いなしに、ただ自分がセールスしたい商品だけにフォーカスして「これだけお得ですよ」と売り込んできていることに、注意するべきです。

住宅ローン支払額試算は、仮定・条件の上にのみ成り立つ<

本当のところ、今後数十年の社会予測が、しょせんは当たり外れの世界であることと同様に、長期固定金利による借り入れや繰上返済が絶対に得なのかどうかは、節約額をシミュレーションして提示している金融機関の側だって、しょせんわかるはずもない、仮定や条件を数多く設定して逃げ道をたくさん確保した上での「予想」をするので、精一杯なのです。


（そういえば、金融機関が提示する節約シミュレーション表にはいつも、「あくまでも現段階における条件から試算した仮定であり、節約できる金額を保証したものではありません」とかなんとか、但し書きが小さく下のほうに、書いてあったりしますよね...）


このようなシミュレーション表を持参した営業マンには、「いったいどういう仮定・条件を置いてこんな数字を持ってきたのですか？」と議論に巻き込んでみるのも、あるいは一興かもしれません。


会社のパソコンでササッと適当な数字を入力しただけの営業マンも、あるいは多いかもしれませんから（笑）。

長期固定金利や繰上返済が、誰にとっても得なはずがない

しみじみ考えてみると、不思議なことではあります。


その住宅ローンを固定金利で運用したり、あるいは繰上返済をしたりしたら「数十年後にいくら得をする」などと、自信満々に千円単位で数字を出しておきながら、それでは数十年後の人生において、「その住宅ローンの損得を含めてプラスマイナスし、トータルでいくらの損得となるか」については、彼らはまったく算出することができないのですから。


そんなことは当たり前だろうと、思われますか。

しかしそんなことを言ったら、数十年後の金利動向まで予想して、長期固定の住宅ローン利用でいくら得をするとか、繰上返済でこれだけ得をするとか、自信満々に節約額をはじきだして紙に書いてあなたのところに持参してくる行為それ自体が、大変に不思議な話だと思われませんか。


それに、「あなたの固有の生活」という面から見ても、手元のキャッシュを乏しくしてまで繰上返済をすることが果たして賢明なことなのかどうか、すくなくともあなた自身、よく考えてみる必要がありそうです。


たとえば、手元にあった現金百万円を、住宅ローンの繰上返済に回してしまった後に思わぬケガをして、治療費や職場復帰まで時間がかかったために生活費の出費が増え、やむなく、新たに金利十数％の消費者ローンを借り入れた。


こういった場合、最終的に支払った金利と節約した金利をプラスマイナスした時の損得という意味では、住宅ローンの繰上返済を行わずに、手元にあった100万円のキャッシュを活用していたほうが、トータルでみた場合はよかった、ともいえるのではないでしょうか？


つまり、「ローンを抱えているが、一方で手元に資金がある」ということは、「ローンは無いが、手元に資金もない」ということよりもつねに良いのだとは決していえない、ケースバイケースだ、ということです。

借入イコール悪、早期返済イコール善、的な発想に、ひょっとして凝り固まっていませんか？


「住宅ローンは長期固定金利や繰上返済が、変動金利や繰上返済ナシの場合に比べて絶対にお得である」、などという話はしょせん「一定の仮定の下で」という話であり、返済後に勘定を締めてみてはじめて、トータルでみた勘定の損得がはっきりする話なのです。

住宅ローンと保険、セールスの類似点

その意味では、保険のセールスと似たところがあります。


保険をセールスする側は、いざというときに高額の治療費がかかるので補償範囲の広い保険に入っていた方が安心だといって、高額の保険商品を勧めてきます。

しかし、保険加入などせずにそのお金を金融商品などで運用し、いざというときの治療費はそのお金を取り崩して支払う。


このほうが、起こるか起こらないかわからない高額治療のために保険会社に生涯にわたって支払う保険料の総額と比べて、ずっと負担も軽く、いざという時の対応だって保険請求に比べて全然早かったというケースだって、現実には多いのです。


まして、保険会社の場合、最近は悪評高い「不払いリスク」だってありますからね。
自分のお金なら、その心配もナシです。


「そもそも健康保険で７割くらいカバーされているから、それ以上は自己資金でやる、それ以外の保険は不要」という考え方が、本当に「人生で損となる考え方」と言い切れるものでしょうか？


数十年間大きなケガも病気もしなかった場合（現実にはこちらが多数派です）は、保険料に消えていたはずのお金が手元に多く現金として残っているわけですから、このほうが「結果的には、ずっとお得だった」ことになりませんか？


得か損かは、その人の置かれた状況次第、いつどの時点で見るかによって、しょせんはまるっきり変わってくる話だ、とも言えませんでしょうか。

断定的な住宅ローン情報は、自分のケースに照らして冷静な判断を

少しばかり、話がそれましたね。


先のことはわからないから何も準備しなくてよい、どちらでもよい、と言いたいわけではありませんので、誤解なきよう。


巷にあふれる「住宅ローン金利をめぐる損得にかかわる情報」は、しょせんはあやふやな先々の仮定にもとづいた、しかも住宅ローンそのものの動きしかみていないものが大部分であることを冷静に認識した上で、「こと、我がの経済状況においてはどうなるのか」をきちんとみつめ、まどわされず判断していくことが大切だ、と言いたいのです。


いずれにせよ、あなたの家計の事情など何も知らない第三者が、長期固定金利や繰上返済が「絶対にお得である」などと言い切って、自信満々にその手の住宅ローン商品を推してくる場合には、多少は眉にツバをつけて聞いておいた方がよいでしょう。

入居時には、必ず「長期修繕計画」の存在をチェックする

マンション購入時には、販売業者から計画期間が２０～３０年の「長期修繕計画書」を提示されるはずですが、その中においては外壁塗装や給排水工事の時期やその見積費用なども、示されています。


このとき、長期修繕計画に従って、入居後何年目ごとにどれくらいの割合で、修繕積立金の改定を行う予定かを記した、「将来的な修繕積立て金額の推移」の箇所をよく確認し、数年後の金額改定による増加について、それなりの精神的な備えをしておかないと、いざ値上げ提案を実際につきつけられたときに、驚くことになります。

「修繕積立金」の将来的変動と、管理会社の利益確保

この将来的な修繕積立て金額の値上げ計画が妥当なものかどうかは所有者の総意、すなわち実際には管理組合がチェックしていくことになるわけですが、この値上げ計画の前提は、あくまで入居時の状況に照らして、将来を予測したひとつの目安にすぎないことは、まず気をつけておく必要があります。


その後の物価水準の変動や、地震によるひび割れなど思わぬ修繕箇所の発生・増加なども、長い年月には、高い確率で起こりうることからして、入居後には一定の期間ごとに、管理組合としてその適正さを見直していく必要が生じます。


このときに注意したいのは、管理会社が提示する修繕計画の工事費そのものが、すでに高い水準で設定されている可能性もあることです。

通常、管理会社は清掃・設備保守・水道料金などの収納業務をトータルで請け負っているため、元請けとしてグループ会社や外部業者にさらに発注する段階で、途中で中抜きをして利益を確保します。


この中抜きをもっとも大きくやりやすいのがこの修繕費部分といわれており、なかでも大規模修繕時に、元請けとして工事発注することに、ウマミが多くあるといわれています。

管理会社まかせにせず、第三者となる専門家の意見や相見積りを活用

専門知識に乏しい管理組合の側は、管理会社の説明にどうしても引きづられやすいものです。


2001年に制定された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によっり、管理会社側に収支状況の報告・管理組合の会計に関わる帳簿管理などの「事務管理業務」が定められたため、管理会社の業務に関わる収支チェックをすること自体は、現在ではさほど難しいことではありません。


しかし、「修繕費」に分類される各項目の金額の中に、管理会社が自社利益をどのように混ぜ込んでいるかまでは、専門知識に乏しい外部者からは、いまだなかなかわかりにくくなっています。


突然の修繕積立金の大幅な引き上げや、管理費の水準が近隣マンションに比べて突出して高い...と住民の多くが感じているような場合は、あるいは修繕費目が、「管理会社の利益捻出装置」となっているかもしれません。


最近、意識の高いマンションの管理組合の中には、外部の設計事務所などの専門知識を有する第三者に相見積もりを依頼し、費用節減のための意思決定や管理会社との金額交渉に利用しているところも出てきています。


完全に管理会社まかせにしてその説明を鵜呑みにせず、また修繕積立金の内訳や修繕積立て計画について合理的な説明ができない管理会社に対しては、管理組合としてその内容をチェックし、場合によっては第三者を上手に利用していくことも考えに入れておかないと、いつの日か大きな追加負担の出現に、悩まされることになるかもしれません。

新古品・リノベーション（再生）物件が狙い目に

また、中古以外にも、完成して未入居・未使用のまま一年以上が経ち、新築時から値を下げた「新古品（新築クリアランス）」と呼ばれる物件がありますが、これらも狙い目だと言われています。


他にも、業者が中古マンションを数百万円をかけ、水回りを中心に改装して既存物件の価値を高めてから売りに出すという「リノベーション（再生）物件」と呼ばれるものもあり、中古物件に満足されない方は、これらも検討の余地があるでしょう。

リノベーション（再生）物件を手掛けている業者も増えてきていますので、いろいろと調べてみるとよろしいでしょう。


都心部・近県を中心に、新築・中古、そして新古品（新築クリアランス）のいずれにおいても最近の傾向として、建物の造りやエントランス周りに建築コストをかけた高品質で高級感のある物件が、市況が悪化する最中においてもなお、売れ行きでは健闘しています。


消費者の高品質・高級感のある物件への嗜好を背景として、新築マンションでは大手不動産会社の物件が全般に人気を集める傾向にあり、その分地場の不動産会社が苦戦を強いられています。


したがって、物件価格の下落する傾向下、大手不動産会社の値引き物件に注目するか、または、優良な中古物件を抱えながらその処分を急ぐ地場の不動産会社を中心に狙うか、どちらか一方に狙いを絞って検討されるのもよいでしょう。

最上階・上層階居住時のデメリット

まず、マンションの最上階・上層階に居住した場合のデメリットを、いくつかあげてみましょう。


高層階・上層階に住む場合、言うまでもなく、エレベータによる移動がすべての前提になります。

深夜仕事から疲れて帰宅したとときなど、各階の停止やエレベーターの待ち時間の長さなどを、いずれ鬱陶しく感じるようになるかもしれません。


また、火事や地震などの災害時は、エレベーターが自動的に停止する場合も多いでしょうから、万一の場合は、非常階段やバルコニー沿いに逃げるより他にありません。


災害ではなくとも、エレベーターが不運にも1～2日程度使えなくなるような故障や事故に遭遇した場合などは、自分の居室と外との往復が、ひどく大変になります。

ご家族に高齢の方がいる場合などは、こういった万一の際に外とのアクセスがどうなるかについて、居住前に多少なりとも考えておく必要があるでしょう。

以前にエレベーターでの人身事故が全国的に散発し、マスコミを賑わしたことを思い起こしても、起こりえないことと、笑い飛ばしてしまうわけにはいかないはずです。


また地震の揺れにおいても、高層階の方が低層階に比べて大きくなる傾向があるとも言われています。

そのマンションの耐震性、エレベーターの保守点検状況なども、低層階に住む人たちよりは注意を払うくらいの姿勢で、チェックする必要があるでしょう。


高層階から見渡す景色も、最初の頃こそ優越感を感じるかもしれませんが、毎日のこととなると飽きてしまい、一年もすれば何も感じなくなるかもしれません。

夏など、エアコンも最上階は低層階に比べ、利きにくいといわれています。


また、防犯・セキュリティ面では、十階建て程度の建物の最上階は、一階に次いで狙われやすい、というデータもあるそうです。

最上階などは比較的人の出入りが少ないということもあり、心理的に気がゆるむためか、施錠をしない人が比較的多くなることなどが、狙われやすい理由としてあげられています。

低層階居住時のデメリット

これに対して、低層階はどうでしょうか。

防犯・セキュリティ面では、高層階より外部から侵入されやすいことは確かです。


その一方で、災害時には外に脱出しやすい、エレベーター故障時などにおけるデメリットが少ない、そして居住箇所が地面に近くなる分だけ、高層階に居住したときに比べ、精神的な安定感を得られやすいとも言われています。

ただし低層階のデメリットとして、高層階に比べて湿気が高くなる傾向があり、結露が生じやすいといわれています。

眺望・日当りも、高層階に比べて劣るのが通常でしょう。


また、上の階の物音が響いたり、近隣の同じ高さのビルの窓越しにのぞかれるようなかたちになりやすいことから、プライバシー確保の問題も生じる可能性があります。

人目を気にして日中は絶えず遮光カーテンを閉めたままでいるので部屋の中がいつも薄暗いというのでは、成長期のお子さんがいるご家庭などは困るでしょう。

入居後に眺望が遮られる可能性も

もっとも、最初から近隣にマンションが立ち並んでいるような地域では、見晴らしといっても、比較的殺風景な構図でしょうから、都心部の密集地のマンションの高層階と、郊外の見晴らしのよいマンションの高層階を同列で比較するのも、また考えものです。


また、マンション新築時には隣が更地で、窓からの景色がよく見えたにもかかわらず、数年後にその隣の更地の上に、自分たちのマンションよりも高層のマンションが建てられてしまい、これまでの眺望が大きく遮られてしまった...と言った事例も、現実によく見聞きするところです。


このように高層階、低層階ともに、それぞれメリット・デメリットがありますので、これは何を優先するかという判断によっても、結論は変わってきます。


とりわけ青田売りで新築マンションを購入する場合などは、特にイメージがつかみにくくなりますので、建設予定地・近隣地の実地調査も含め、購入前に慎重な検討をする必要があるでしょう。

ペット飼育OKの新築マンションが、増加傾向

平成15年度の国土交通省によるマンション総合調査（データは古いですが、なにせ5年に一度の調査実施ですので、仕方ありません）によれば、マンションの居住者間トラブル・不満として、「違法駐車・違法駐輪」「生活上の騒音」の次に多いのが、「ペット飼育」の問題となっています。


また、管理組合の6割近くがペット飼育を禁止しているのに対し、逆に規制を設けていない管理組合は、わずか1割程度に過ぎない、という結果になっています。


しかしながら、平成20年の現在、新築マンションを中心にペット飼育を可とするマンションの数は、徐々に増えてきているようです。


ペットを大切な家族の一員と考え、高額なペットフードや飼育器具、保険や治療、はてはエステやペット葬儀にいたるまで、ペットに大金を投じて溺愛する方も決して珍しくなくなってきていることから、不動産会社としても商売上、新築マンションの管理規約に簡単に「ペット飼育禁止」の一文を盛り込むことを躊躇するようになってきているわけです。

ペット飼育は、「管理規約」の入居前チェックが必須

仮に、マンションの購入をお考えになっているあなたが、現在犬や猫などのペットと同居している場合は、管理規約にある「ペット飼育に関する条項」の箇所を、購入前に必ず確認しておく必要があります。


ペット飼育に関して、規約の方向としては大きく二つとなっています。

一つは、完全に「ペット飼育禁止」として、規約内にその旨を明示している場合。

ただしこの場合においても、いわゆる盲導犬・介助犬のような「身体障害者補助犬」は、その禁止の限りではないと解釈されています。

これは、平成14年10月に施行された「身体障害者補助犬法」にもとづき、補助犬はペット扱いではなく、身体障害者の体の一部として考えられることとなったためです。


二つ目として、ペットの飼育をなんらかのかたちで容認している場合。


この場合は、管理規約の使用細則において、飼育できるペットの頭数や大きさを制限している場合がありますので、それを遵守した上でペットを飼わなければなりません。


マンションの販売広告において、「ペット飼育可」と大きく謳っていながらも、その細かな内容について明示していない会社もあるようですので、管理規約中の使用細則について、購入検討段階でよくチェックしておく必要があります。


ちなみに過去のトラブル例としては、ペット飼育禁止のマンションにおいて規約に反しながらペットを飼い続けていた事例、また管理組合の規約が「ペットの飼育は一代限りで認める」となっていたにもかかわらずそれに反した事例、「他の居住者に迷惑を及ぼすおそれのある動物の飼育を禁止する」といった表現で管理規約に規定されていたことから生じた紛争事例、などがありました。


このうち最初の「ペット飼育禁止のマンションで規約に反した」ケースについては、平成2年の大阪地裁判例において、「マンションの区分所有者の共同の利益に反する」として、ペットの飼育側が敗訴しています。

また、一代に限って飼育を認めるとした規約のケースについては、これも裁判となりましたが、協同生活の秩序維持を図る観点が重視され、最初のペットが死亡した後に新たに二代目ペットの飼育を始めた居住者側が、敗訴しています。


最後の、「他の居住者に迷惑を及ぼすおそれのある動物の飼育を禁止する」という管理規約においては、この文章を読む限りでは、飼育OKとも飼育不可ともとれるため、もし裁判沙汰となった場合においても、個々のケースに照らして判断されていくことになるでしょう。


したがって、ペットを飼っている入居希望者の側としては、管理規程にこのように書かれていた場合に、もっとも頭を悩ますことになります。

管理規約内「ペット飼育」の箇所は、後での変更は困難

以上の状況から、後の無用のトラブルを避けるためにも、管理規約でペット飼育に対しての対応を明確に定めていないマンションについては、最初から警戒してかかるべきでしょう。


このようなマンションでは、自分だけでなく、ペットを飼っているマンションの居住者全員が、マナーを守って他の居住者に迷惑がかからないように足並みを揃えて行動しない限り、トラブルの芽が常に温存されていることになるわけです。


「ペット飼育に関する管理組合規定を変更して対応する」という考え方もありますが、所有者および議決権の4分の3以上を集めるためには大変な時間と労力がかかり、そうそう簡単に実現できるものでもありません。

言うまでもないことですが、生理的に、犬や猫などの動物をどうしても受けつけない...という居住者が、生活環境が乱されるとして強く反対するということは、十分にありうることだからです。


結論として、あなたにとって、今のペットがかけがえのない人生のパートナーであるという認識がおありならば、はじめから管理規約でペット飼育を明快な規程で容認しているマンションを選ぶようにすることが、後のトラブルを避けるためには最善、ということになりそうです。