新築マンション購入のブログ記事

新築マンションを購入するということは、現実的にはほぼイコールその物件を「青田売り」で買うということになります。


おどかすつもりはありませんが、この「青田売り」がいかに人生における「冒険」であるかをよく認識して、準備を充分に整えてから「冒険の旅」に出発しないと、待ち構えている大きな「危険」（＝物件選択の失敗）に、自分のほうから飛び込むような羽目になってしまいます。

新築マンション購入＝「青田売り」の理由

新築マンションのほとんどが「青田売り」となっている理由は、おもに不動産会社側の事情です。


不動産会社は、マンション建設時において、まず土地の取得から入りますが、この段階で金融機関から大きく資金借り入れを行うため、金融機関に対する月々の多額の返済利息が発生します。


このため、マンションが立ち上がってから売り出すという悠長なやり方ができるほどの経営体力を持つ不動産会社の方がまれな存在であり、たいていの場合は、建築確認を取得後すぐに販売を開始する、いや「せざるを得ない」わけです。


したがって、現実には新築マンションの購入＝「青田売り」という理解で臨まなければならないということをまずは肝に銘じておくのが良いでしょう。

新築マンション購入、大部分の人が同様の不安を抱える

新築マンション購入においては、まずはチラシなどの広告をチェックしているうちに気に入って、ないしは興味を引かれる物件を発見し、販売不動産会社に連絡のうえでモデルルームに出かけます。

そして販売担当者の説明、内装チェックなどを経た質問をしたうえで、購入を最終的に決断して、資金計画に基づいて契約をする、というのが一般的パターンです。

新築マンションへの入居時においては、事務管理業務・管理員業務・清掃業務・設備管理業務を請け負う「管理会社」が、すでに決定されています。


たいていの場合、マンション販売を行った不動産会社のグループ企業で、管理業務専門の会社であることが多いです。

その意味では、「マンションは管理を買え」という、まさに言葉どおりの状況となっているわけですね。

「管理委託契約書」を国交省のモデル契約書と比べてみる

通常、新築マンションの購入時には、マンションの管理規約と共に、マンションの管理組合が管理会社にどのような業務を委託したかについての内容を列挙した、「管理委託契約書」が手渡されます。

管理会社は、ここに記載された業務を行うことになりますが、これを逆から見ると「ここに書かれていない業務は行わない」ことになります。


たとえば、「管理員が週３日清掃を行う」と記載されている場合、管理員が所定の３日間以外の日においてマンション掃除をすることは無いわけで、たとえ清掃日以外の日にマンションの前が汚れていたとしても、入居者の側からは「いつもきれいに掃除されていないのは、マンション管理の不備である」とまでは言えないわけです。


もちろん、管理委託の内容については、入居後に、管理組合と管理会社との契約内容の変更として行うことは可能ですが（上記でいえば、清掃日を週３日から、週５日契約に変更するなど）、その分は管理会社に支払う費用の増加、すなわち、自ら支払う管理費の増加となって、いずれ返ってくることになります。


したがって、この「管理委託契約書」の内容がどのようになっているかを、新築マンション購入前に確認しておくことは、入居後の管理がどうなるかについてのイメージを描くためにも、非常に重要です。


入居時に「管理規約」をよく読まれる方は多いのですが、「管理委託契約書」までチェックされる方は、案外と少ないものです。

新築マンション購入を検討中の方は、平成21（2009）年10月から施行された「住宅瑕疵担保履行法（正式名称は "特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律"）」について、その概要をチェックしておくべきでしょう。


この法律は、ひと頃メディアを賑わせた元一級建築士による耐震強度偽装事件をきっかけとして、制定されたものです。

一言でこの法律の内容をまとめると「保険加入か保証金の供託を業者（売主や建設業者）に義務づけ、平成21（2009）年10月1日以降に引き渡される新築住宅や新築マンションに欠陥があった場合は、たとえ業者が倒産したとしても、保険金などでその補修費用をカバーする制度」です。


これによって新築住宅・新築マンションなどの購入者は、業者が万一倒産した場合にも補修費用面で保護されます。

ただしいつまでもというわけではなく、「新築住宅の引き渡し後、10年以内」となっています。


これまでも実は「住宅品質確保促進法」という法律があって、新築住宅に欠陥がみつかった場合には業者に補償するよう定めていたのですが、業者が倒産してしまったりした場合は、事実上どうにもならないところがありました。

この「住宅瑕疵担保履行法」では、業者に万一のことがあっても「保証金供託」か「保険」かのどちらかのかたちで、万一の際の補修資金の出どころを確保しておくこと（資力確保措置）を業者に法律で義務づけているため、買い手からすると安心感が高いわけです。


ちなみに「保証金供託」か「保険加入」のどちらにするかは、業者が選べるのですが、負担感が少ないことから（供託の場合は億単位になるケースもあるため）大半の業者が保険加入を選んでいます。

保険加入の場合は、保険会社が施行の途中で物件の現場検査をすることになっているため、そこで物件の質へのチェック機能がはたらく点もメリットです（いいかげんな工事の場合は、保険会社が高リスクとして引き受けないため）。


それでは、住宅瑕疵担保履行法の主な注意点をチェックしておきます。


まず、対象となる住宅は「平成21（2009）年10月1日以降に引き渡される新築住宅」です。

新築の分譲マンションももちろん対象ですが、中古マンションは対象外です。


新築であれば賃貸マンションも対象になりますが、賃貸の場合の対象者は物件のオーナーであるため、入居者（賃借人）には関係ありません。


また、引き渡し日が「10月1日以降」という点もポイントです。

10月1日以前に物件の売買契約が完了していたり、あるいは建築確認が済んでいても、実際の引き渡しが10月1日以降となっているならば、事業者側としてはそれらをタテに逃げることはできず新法の対象となります。

工事が遅れて、もともとの引き渡し予定が10月1日以前であったが結果的に引き渡しが10月1日以降になった場合も、同様にこの新法の対象となります。


ここでいう「事業者」は、売主（宅地建物取引業者）または建築業者（ハウスメーカーや工務店）を指します。

資力確保措置は彼らに義務づけられており、新築物件の販売を行う宅地建物取引業者は、契約前の「重要事項の説明」において、この資力確保措置の内容を（保険加入・保証金供託のどちらかの明示も含めて）購入予定者に必ず説明しなければなりません。