新築マンション購入のブログ記事

新築マンションを購入するということは、現実的にはほぼイコールその物件を「青田売り」で買うということになります。


おどかすつもりはありませんが、この「青田売り」がいかに人生における「冒険」であるかをよく認識して、準備を充分に整えてから「冒険の旅」に出発しないと、待ち構えている大きな「危険」（＝物件選択の失敗）に、自分のほうから飛び込むような羽目になってしまいます。

新築マンション購入＝「青田売り」の理由

新築マンションのほとんどが「青田売り」となっている理由は、おもに不動産会社側の事情です。


不動産会社は、マンション建設時において、まず土地の取得から入りますが、この段階で金融機関から大きく資金借り入れを行うため、金融機関に対する月々の多額の返済利息が発生します。


このため、マンションが立ち上がってから売り出すという悠長なやり方ができるほどの経営体力を持つ不動産会社の方がまれな存在であり、たいていの場合は、建築確認を取得後すぐに販売を開始する、いや「せざるを得ない」わけです。


したがって、現実には新築マンションの購入＝「青田売り」という理解で臨まなければならないということをまずは肝に銘じておくのが良いでしょう。

新築マンション購入、大部分の人が同様の不安を抱える

新築マンション購入においては、まずはチラシなどの広告をチェックしているうちに気に入って、ないしは興味を引かれる物件を発見し、販売不動産会社に連絡のうえでモデルルームに出かけます。

そして販売担当者の説明、内装チェックなどを経た質問をしたうえで、購入を最終的に決断して、資金計画に基づいて契約をする、というのが一般的パターンです。


「青田売り」においては、すでに現物が、7・8割方建っている場合もあれば、まだモデルルームのみという段階で、購入まで踏み切る場合もありますが、いずれにしても、建っていない建物を買うわけです。

そして実物を見ずに買う以上、いくらチラシや図面、そしてモデルルームを穴のあくほど見たにせよ、わからない点や予期できない点が必ずあるものです。


青田売りの本質は、「自分が買おうとしている商品の現物を見ずに買う（しかも高額で！）」というところにあり、そこが現物を実際に確かめた上で購入する中古マンションの購入との、大きな違いになります。

とあるアンケートによれば、青田売りで新築物件を購入した人の7割以上が、「実物を見ないで購入することに不安を感じている」という調査結果もあるそうです。

新築マンション購入、調査時には想像力を最大限に

新築マンションの購入に適性のある資質は？と問われた場合、それは「想像力豊かな人であること」と言えるでしょう。


モデルルームを見るだけで、あとは販売担当者の言うことをだけをすべて間に受けて購入にまで至ってしまうタイプの人は、後で必ず「聞いていた話と違う」「こんな話は聞いていない」と、後悔することになります。


たとえば、超高層マンションの一室を購入する場合などは、一、二階部分と最上階とでは、日照時間と日照量・風の強さ・眺望・騒音・セキュリティ・防災面その他数多くの面で、全然別物であるとすら言えるからです。

そして、その違いが、最終的な生活実感の快適さを大きく左右することになるのです。

新築マンションへの入居時においては、事務管理業務・管理員業務・清掃業務・設備管理業務を請け負う「管理会社」が、すでに決定されています。


たいていの場合、マンション販売を行った不動産会社のグループ企業で、管理業務専門の会社であることが多いです。

その意味では、「マンションは管理を買え」という、まさに言葉どおりの状況となっているわけですね。

「管理委託契約書」を国交省のモデル契約書と比べてみる

通常、新築マンションの購入時には、マンションの管理規約と共に、マンションの管理組合が管理会社にどのような業務を委託したかについての内容を列挙した、「管理委託契約書」が手渡されます。

管理会社は、ここに記載された業務を行うことになりますが、これを逆から見ると「ここに書かれていない業務は行わない」ことになります。


たとえば、「管理員が週３日清掃を行う」と記載されている場合、管理員が所定の３日間以外の日においてマンション掃除をすることは無いわけで、たとえ清掃日以外の日にマンションの前が汚れていたとしても、入居者の側からは「いつもきれいに掃除されていないのは、マンション管理の不備である」とまでは言えないわけです。


もちろん、管理委託の内容については、入居後に、管理組合と管理会社との契約内容の変更として行うことは可能ですが（上記でいえば、清掃日を週３日から、週５日契約に変更するなど）、その分は管理会社に支払う費用の増加、すなわち、自ら支払う管理費の増加となって、いずれ返ってくることになります。


したがって、この「管理委託契約書」の内容がどのようになっているかを、新築マンション購入前に確認しておくことは、入居後の管理がどうなるかについてのイメージを描くためにも、非常に重要です。


入居時に「管理規約」をよく読まれる方は多いのですが、「管理委託契約書」までチェックされる方は、案外と少ないものです。


販売する不動産会社に、「管理委託契約書」のコピーを請求してみるとよいでしょう。

不動産会社によっては、「内容が現時点で確定していない」といって、「管理委託契約書」のコピーを渡すのを渋るところもありますが、そこは「変更の可能性を承諾するので、ぜひ頂きたい」と伝え、交渉してみるのがよいでしょう。


この「管理委託契約書」は通常、国土交通省の契約書モデルである「標準管理委託契約書」に準拠して作成されているはずです（参考　 マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について〔国土交通省〕 ）。


したがって、この「標準管理委託契約書」との間でどれくらい違いがあるか、あるいはほぼそのまま流用しているだけに過ぎないのか、などに着目しながら、チェックしていくのがよいでしょう。


「標準管理委託契約書」をほぼそのまま使用している管理会社であれば、むしろ渡すのを拒む道理はないはずですし、あくまで契約後でなければ渡せない、と言い張るような場合は、減点せざるを得ないでしょう。

逆に、「標準管理委託契約書」から内容的に踏み込んで、よりそのマンションの個別事情に踏み込んだ契約内容へと変更がなされている場合には、入居後のマンション管理への配慮の面から、高く評価できます。

「管理説明会」を開催する物件には、積極的に参加を

最近の新築マンション販売においては、管理会社名を明示した「管理説明会」を、モデルルームなどを会場として、開催している企業もあります。


このような「管理説明会」は、当然ながら販売戦略の一環として行われるため、多少営業色が強くなる面は否めませんが、それでも自社販売物件のマンション管理における自信の現われである、と言うことができます。


よい機会ですので、その物件を購入対象と考えている場合は、このような「管理説明会」には積極的に参加し、質問などもしてみるのがよいでしょう。


出席前には事前に「管理委託契約書」のコピーを入手し熟読しておくことで、その販売会社・管理会社の実力をさらに深く測ることもできます。

新築マンション購入を検討中の方は、平成21（2009）年10月から施行された「住宅瑕疵担保履行法（正式名称は "特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律"）」について、その概要をチェックしておくべきでしょう。


この法律は、ひと頃メディアを賑わせた元一級建築士による耐震強度偽装事件をきっかけとして、制定されたものです。

一言でこの法律の内容をまとめると「保険加入か保証金の供託を業者（売主や建設業者）に義務づけ、平成21（2009）年10月1日以降に引き渡される新築住宅や新築マンションに欠陥があった場合は、たとえ業者が倒産したとしても、保険金などでその補修費用をカバーする制度」です。


これによって新築住宅・新築マンションなどの購入者は、業者が万一倒産した場合にも補修費用面で保護されます。

ただしいつまでもというわけではなく、「新築住宅の引き渡し後、10年以内」となっています。


これまでも実は「住宅品質確保促進法」という法律があって、新築住宅に欠陥がみつかった場合には業者に補償するよう定めていたのですが、業者が倒産してしまったりした場合は、事実上どうにもならないところがありました。

この「住宅瑕疵担保履行法」では、業者に万一のことがあっても「保証金供託」か「保険」かのどちらかのかたちで、万一の際の補修資金の出どころを確保しておくこと（資力確保措置）を業者に法律で義務づけているため、買い手からすると安心感が高いわけです。


ちなみに「保証金供託」か「保険加入」のどちらにするかは、業者が選べるのですが、負担感が少ないことから（供託の場合は億単位になるケースもあるため）大半の業者が保険加入を選んでいます。

保険加入の場合は、保険会社が施行の途中で物件の現場検査をすることになっているため、そこで物件の質へのチェック機能がはたらく点もメリットです（いいかげんな工事の場合は、保険会社が高リスクとして引き受けないため）。


それでは、住宅瑕疵担保履行法の主な注意点をチェックしておきます。


まず、対象となる住宅は「平成21（2009）年10月1日以降に引き渡される新築住宅」です。

新築の分譲マンションももちろん対象ですが、中古マンションは対象外です。


新築であれば賃貸マンションも対象になりますが、賃貸の場合の対象者は物件のオーナーであるため、入居者（賃借人）には関係ありません。


また、引き渡し日が「10月1日以降」という点もポイントです。

10月1日以前に物件の売買契約が完了していたり、あるいは建築確認が済んでいても、実際の引き渡しが10月1日以降となっているならば、事業者側としてはそれらをタテに逃げることはできず新法の対象となります。

工事が遅れて、もともとの引き渡し予定が10月1日以前であったが結果的に引き渡しが10月1日以降になった場合も、同様にこの新法の対象となります。


ここでいう「事業者」は、売主（宅地建物取引業者）または建築業者（ハウスメーカーや工務店）を指します。

資力確保措置は彼らに義務づけられており、新築物件の販売を行う宅地建物取引業者は、契約前の「重要事項の説明」において、この資力確保措置の内容を（保険加入・保証金供託のどちらかの明示も含めて）購入予定者に必ず説明しなければなりません。


ちなみに資力確保措置が業者側にあるといっても、実はそのための費用（保険料ないし供託金）を住宅価格に転嫁することまでは、法律で禁じられてはいません。

したがって、10月1日以降の引き渡しが確定している新築住宅・新築マンションにおいては、価格にこの分が上乗せされている可能性が高いです。

重要事項の説明では「物件価格の内訳」まで説明する義務はないため、この点は業者に確かめておきましょう。

概算ですが、新築マンションの場合の保険料は一戸あたりおおむね7～9万円程度とのことです。

ただし保険の場合は、保険を受ける側の保険会社（国土交通大臣が指定済の保険会社）によっても設定する保険料が多少違ってくることもあり、一律の金額とはなっていません。


この法律でカバーされる「欠陥（瑕疵）」の範囲ですが、柱や基礎などの「構造耐力上主要な部分」、および屋根や配水管など「雨水の浸入を防止する部分」に見つかった欠陥となっています。

外壁や内装の仕上がりの不備などは対象外となっており、欠陥ならすべてカバーされるわけでない点は注意しておく必要があります。


そして保険の場合、保険金の支払限度額は「一戸あたり2,000万円」となっています。

「欠陥（瑕疵）」の補修ならば、2,000万円を上限としておけば大丈夫だろう...と判断されたようです。

なお保険の場合は「免責金額」が設定されていて、一定金額を物件購入者側が負担することになります。


以上、住宅瑕疵担保履行法の概要をご説明しましたが、これから新築マンションの購入を検討する場合はすべからくこの法律の対象となりますので、業者に対しては保険料がいくらなのか、保険料は物件価格のコストアップにどれくらい反映されているのか、また万一の際の免責金額・免責事項はどうなっているかなどについても、早い段階でしっかりチェックしておくことが大事ですね。


住宅瑕疵担保履行法【PDF】（発行： 財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）

【平成22（2010）年4月 追記】

国土交通省は、住宅のリフォーム工事の欠陥による瑕疵が見つかったときの修理費用をまかなう瑕疵担保保険の制度を、平成22（2010）年3月から新たにスタートしました。


住宅瑕疵担保履行法が新築住宅のみを対象としているため、需要が高まりつつある住宅リフォームが対象外となることで生じるおそれのある、消費者被害を防ぐ狙いがあります。

これにより、工事業者が万一倒産したときでも、住宅リフォーム工事の欠陥にかかわる補修費用を保険金として受け取ることができます。


保険期間は原則1年（ただし構造上重要な部分については5年）です。

ただし、保険に加入するのは購入予定者でなく工事の施行業者であり、また保険加入も強制ではなく任意です。

したがって加入を希望する場合は、あらかじめ施工予定業者にその旨を確認する必要があります。


保険料（数万円程度）は契約者となる施工業者が払うとはいえ、最終的には工事料金に上乗せされるため、実質は依頼者が負担することになります。

具体的には、国土交通省が指定する住宅専門の保険会社にリフォーム業者が事前登録したうえで、工事ごとに建築士の検査を受けその承認が下りると、保険への加入ができる仕組みです。

保険金がおりたときは一定の免責金額が差し引かれ、原則として業者に（業者が倒産したときは施主に）補修費用の8割が支払われることになります。ちなみに保険金の最大上限額は1,000万円です。


上で述べたとおり、保険加入している住宅リフォーム業者は事前にリスト登録されているので、リフォーム住宅の購入を予定する消費者は、工事前にあらかじめ業者の登録の有無をチェックすることができます。


また関連して、財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが、住宅リフォーム業者の提示する見積もりが適切かどうかの無料相談を行っていますので、これも必要に応じ利用したいものです。