新築マンション購入のブログ記事

新築マンションを購入するということは、現実的にはほぼイコールその物件を「青田売り」で買うということになります。


おどかすつもりはありませんが、この「青田売り」がいかに人生における「冒険」であるかをよく認識して、準備を充分に整えてから「冒険の旅」に出発しないと、待ち構えている大きな「危険」（＝物件選択の失敗）に、自分のほうから飛び込むような羽目になってしまいます。

新築マンション購入＝「青田売り」の理由

新築マンションのほとんどが「青田売り」となっている理由は、おもに不動産会社側の事情です。


不動産会社は、マンション建設時において、まず土地の取得から入りますが、この段階で金融機関から大きく資金借り入れを行うため、金融機関に対する月々の多額の返済利息が発生します。


このため、マンションが立ち上がってから売り出すという悠長なやり方ができるほどの経営体力を持つ不動産会社の方がまれな存在であり、たいていの場合は、建築確認を取得後すぐに販売を開始する、いや「せざるを得ない」わけです。


したがって、現実には新築マンションの購入＝「青田売り」という理解で臨まなければならないということをまずは肝に銘じておくのが良いでしょう。

新築マンション購入、大部分の人が同様の不安を抱える

新築マンション購入においては、まずはチラシなどの広告をチェックしているうちに気に入って、ないしは興味を引かれる物件を発見し、販売不動産会社に連絡のうえでモデルルームに出かけます。

そして販売担当者の説明、内装チェックなどを経た質問をしたうえで、購入を最終的に決断して、資金計画に基づいて契約をする、というのが一般的パターンです。


「青田売り」においては、すでに現物が、7・8割方建っている場合もあれば、まだモデルルームのみという段階で、購入まで踏み切る場合もありますが、いずれにしても、建っていない建物を買うわけです。

そして実物を見ずに買う以上、いくらチラシや図面、そしてモデルルームを穴のあくほど見たにせよ、わからない点や予期できない点が必ずあるものです。


青田売りの本質は、「自分が買おうとしている商品の現物を見ずに買う（しかも高額で！）」というところにあり、そこが現物を実際に確かめた上で購入する中古マンションの購入との、大きな違いになります。

とあるアンケートによれば、青田売りで新築物件を購入した人の7割以上が、「実物を見ないで購入することに不安を感じている」という調査結果もあるそうです。

新築マンション購入、調査時には想像力を最大限に

新築マンションの購入に適性のある資質は？と問われた場合、それは「想像力豊かな人であること」と言えるでしょう。


モデルルームを見るだけで、あとは販売担当者の言うことをだけをすべて間に受けて購入にまで至ってしまうタイプの人は、後で必ず「聞いていた話と違う」「こんな話は聞いていない」と、後悔することになります。


たとえば、超高層マンションの一室を購入する場合などは、一、二階部分と最上階とでは、日照時間と日照量・風の強さ・眺望・騒音・セキュリティ・防災面その他数多くの面で、全然別物であるとすら言えるからです。

そして、その違いが、最終的な生活実感の快適さを大きく左右することになるのです。

新築マンションへの入居時においては、事務管理業務・管理員業務・清掃業務・設備管理業務を請け負う「管理会社」が、すでに決定されています。


たいていの場合、マンション販売を行った不動産会社のグループ企業で、管理業務専門の会社であることが多いです。

その意味では、「マンションは管理を買え」という、まさに言葉どおりの状況となっているわけですね。

「管理委託契約書」を国交省のモデル契約書と比べてみる

通常、新築マンションの購入時には、マンションの管理規約と共に、マンションの管理組合が管理会社にどのような業務を委託したかについての内容を列挙した、「管理委託契約書」が手渡されます。

管理会社は、ここに記載された業務を行うことになりますが、これを逆から見ると「ここに書かれていない業務は行わない」ことになります。


たとえば、「管理員が週３日清掃を行う」と記載されている場合、管理員が所定の３日間以外の日においてマンション掃除をすることは無いわけで、たとえ清掃日以外の日にマンションの前が汚れていたとしても、入居者の側からは「いつもきれいに掃除されていないのは、マンション管理の不備である」とまでは言えないわけです。


もちろん、管理委託の内容については、入居後に、管理組合と管理会社との契約内容の変更として行うことは可能ですが（上記でいえば、清掃日を週３日から、週５日契約に変更するなど）、その分は管理会社に支払う費用の増加、すなわち、自ら支払う管理費の増加となって、いずれ返ってくることになります。


したがって、この「管理委託契約書」の内容がどのようになっているかを、新築マンション購入前に確認しておくことは、入居後の管理がどうなるかについてのイメージを描くためにも、非常に重要です。


入居時に「管理規約」をよく読まれる方は多いのですが、「管理委託契約書」までチェックされる方は、案外と少ないものです。


販売する不動産会社に、「管理委託契約書」のコピーを請求してみるとよいでしょう。

不動産会社によっては、「内容が現時点で確定していない」といって、「管理委託契約書」のコピーを渡すのを渋るところもありますが、そこは「変更の可能性を承諾するので、ぜひ頂きたい」と伝え、交渉してみるのがよいでしょう。


この「管理委託契約書」は通常、国土交通省の契約書モデルである「標準管理委託契約書」に準拠して作成されているはずです（参考　 マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について〔国土交通省〕 ）。


したがって、この「標準管理委託契約書」との間でどれくらい違いがあるか、あるいはほぼそのまま流用しているだけに過ぎないのか、などに着目しながら、チェックしていくのがよいでしょう。


「標準管理委託契約書」をほぼそのまま使用している管理会社であれば、むしろ渡すのを拒む道理はないはずですし、あくまで契約後でなければ渡せない、と言い張るような場合は、減点せざるを得ないでしょう。

逆に、「標準管理委託契約書」から内容的に踏み込んで、よりそのマンションの個別事情に踏み込んだ契約内容へと変更がなされている場合には、入居後のマンション管理への配慮の面から、高く評価できます。

「管理説明会」を開催する物件には、積極的に参加を

最近の新築マンション販売においては、管理会社名を明示した「管理説明会」を、モデルルームなどを会場として、開催している企業もあります。


このような「管理説明会」は、当然ながら販売戦略の一環として行われるため、多少営業色が強くなる面は否めませんが、それでも自社販売物件のマンション管理における自信の現われである、と言うことができます。


よい機会ですので、その物件を購入対象と考えている場合は、このような「管理説明会」には積極的に参加し、質問などもしてみるのがよいでしょう。


出席前には事前に「管理委託契約書」のコピーを入手し熟読しておくことで、その販売会社・管理会社の実力をさらに深く測ることもできます。